s nehnuteľnosťami v Poľsku sa líšia. Jedni analytici tvrdia, že ceny nehnuteľností budú klesať, iní - že nárast sa udrží prinajmenšom do roku 2010.
Rok 2007 možno v Poľsku označiť za "zlatý". Priniesol najlepší výsledok, čo sa týka množstva odovzdaných bytov - vyše 130-tisíc. Ďalších vyše 250-tisíc bolo vydaných povolení na výstavbu. Zhruba stotisíc z nich dostali developerské firmy. Informovala o tom poradenská firma Reas. Rekordný rast
Priemerný rast cien poľských nehnuteľností bol vlani najvyšší spomedzi 21 európskych krajín. Vyplýva to zo správy Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS). Poľsko sa ocitlo na vrchole rebríčka už
po niekoľkýkrát. Priemerný nárast cien nehnuteľností v roku 2007 predstavoval 28 percent a v porovnaní s rokom 2006 poklesol o päť percent.
Kúpa bytu sa stala prioritou pre mladé rodiny. V dôsledku demografického boomu z 80-tych rokov vzniká momentálne mnoho nových domácností. Stále sa udržiava dopyt po bytoch zapríčinený komunizmom. Poliaci kupujú byty, pretože rastú ich priemerné mzdy. Za posledný rok narástli o desať percent. Do novostavieb a luxusných apartmánov v lepších lokalitách s vyšším štandardom investujú manažéri a odborníci, ktorí zarábajú viac o tridsať až päťdesiat percent.
Predstavitelia firmy Reas pre poľský denník Gazeta Wyborcza uviedli, že vo štvrtom štvrťroku minulého roka pribudlo vo Varšave 57 investičných akcií, to je o štyridsať viac ako v treťom štvrťroku. Podobne to bolo v Krakove, Wroclavi a Gdansku.
Cenové rozdiely
Denník Rzeczpospolita nedávno citoval analytika trhu s nehnuteľnosťami z portálu Oferty.net Marcina Drogomireckého. Podľa neho ešte pred tromi rokmi sa ceny za meter štvorcový najlacnejšieho a najdrahšieho bytu vo Varšave líšili o polovicu. Najlacnejšie stáli dvetisíc zlotých za meter štvorcový (približne 20-tisíc Sk), za najdrahšie pýtali tri tisícky. Momentálne rozdiely predstavujú šesťsto percent. Najlacnejšie byty vo Varšave stoja šesťtisíc zlotých (približne 60-tisíc Sk) za meter štvorcový. No za najdrahšie byty sa platí 40-tisíc zlotých (približne 400-tisíc Sk).
Prišiel zlom
Na konci minulého roka sa trh nehnuteľností v Poľsku zastavil. Oferty.net i poradenská firma Open Finance tvrdia, že koncom minulého roka k najväčšiemu poklesu v predaji bytov došlo v Gdansku a Poznani, kde ich ponúkali za cenu o štyri a pol percenta nižšiu ako v auguste. Pokles cien pozorovali aj vo Wroclavi a Lodži - od troch do 3,8 percenta v porovnaní s cenami v auguste. Stabilné ceny bytov sa udržali v Krakove a Varšave.
Viditeľný pokles tempa predaja nových bytov interpretovala časť analytikov ako zlomenie sa trhu, čo v konečnom dôsledku môže zapríčiniť bankrot mnohých developerov. Vo firme Reas tvrdia, že takýto scenár je však málo pravdepodobný, pretože poľská ekonomika rýchlo rastie: klesá nezamestnanosť a rastú zárobky. To, že sa mnohí zriekli kúpy bytu, je podľa analytikov z firmy Reas psychologický ťah. Títo ľudia rátajú s poklesom cien. Aktuálny stav teda hodnotia ako normalizáciu, lebo nenormálne bolo, keď developer sotva začal s výstavbou, a už mal všetky byty predané. Bolo to ako kupovanie mačky vo vreci. Teraz predaj bytov potrvá tri roky od momentu začatia výstavby. Najhoršie sú na tom developeri vo Wroclavi, kde koncom minulého roka na kupcov čakalo okolo dvanásť percent nových bytov. Horšie to vyzerá s bytmi, ktoré sú momentálne vo výstavbe, lebo každý štvrtý byt ešte nebol predaný.
Pokles cien?
Predseda firmy Reas Kazimierz Kirejczyk má názor, že developeri nepôjdu dolu s cenami, ktoré už uviedli, a keď aj, tak veľmi diskrétne. Populárne budú teda akcie ako: "Zaplatíme za vás DPH", alebo: "V cene bytu miesto na státie v podzemnej garáži". Podľa analytikov spoločnosti kolísanie cien potrvá dva roky. Za to obdobie developeri prispôsobia svoju ponuku potrebám zákazníkov. Keďže tí očakávajú lacnejšie byty, zvýši sa dopyt tam, kde sú lacné pozemky, čiže hlavne na okraji miest. To však neznamená, že v centrách miest budú lacnejšie byty - zdôrazňuje Kirejczyk.
Podľa expertov sa oplatí kupovať byty v dobrých lokalitách s cieľom prenajímať ich. Vo väčšine veľkých miest sa budú priemerné ceny nehnuteľností meniť v hraniciach od mínus päť do plus päť percent. Významné nárasty cien bytov z minulých rokov už sa nevrátia.
Časť investícií zastavia, vyvolajú dopyt
Aby developerské firmy nemuseli radikálne znížiť ceny bytov, je možné, že časť z nich zastaví niekoľko investícií naplánovaných na tento rok. Zmenšenie množstva bytov na trhu by mohlo predísť prípadným poklesom ich cien.
"Keby sa táto tendencia udržiavala naďalej, budeme nútení obmedziť ponuku bytov," povedal pre Gazetu Wyborczu Jacek Bielecki z vedenia Poľského zväzu developerskych firiem. V praxi by to znamenalo zastavenie nových investícií. "Za dva-tri roky tak znova vznikne deficit bytov, čo v konečnom dôsledku zdvihne ich ceny", tvrdí Bielecki.
Analytici Domu Inwestycyjnego BRE Banky uvádzajú, že z dôvodu rastúcich výdavkov marže developerských spoločností poklesnú z 28 percent (priemerná v Poľsku) na približne dvanásť až pätnásť percent, a od roku 2009 sa zastavia na úrovni šestnásť až osemnásť percent.
Rastú úrokové sadzby
Poľsko bude potrebovať niekoľko rokov, aby sa trh bytov nasýtil. Podľa ekonómov deficit bytov v Poľsku sa skončí až v roku 2018. Ako uvádza Gazeta Wyborcza, pohyb na trhu s nehnuteľnosťami môže zastaviť ťažšia situácia na trhu úverov. Rastú úrokové sadzby a je ťažšie získať pôžičku. Preto môžu rásť ceny prenájmov bytov. Na získanie úveru na kúpu bytu veľkosti päťdesiat metrov štvorcových napríklad v Poznani treba zarábať okolo 3611 zlotých (približne 36-tisíc Sk). Úvery zdraželi a podľa Open Finance počas roka priemerná splátka úveru hypotéky vzrástla o štrnásť percent. Veľa rodín s nižšími príjmami nestačí splácať úvery. "Lacnejší úver v švajčiarskych frankoch tiež nedostanú, pretože banky minulý rok sprísnili dozor v priznávaní úverov v tejto mene" informuje denník Polska.
Na druhej strane v porovnaní s rokom 2000 vzrástlo množstvo osôb, pre ktoré je úver prístupný. V publikovanej správe Inštitútu hospodárského vývoja Hlavnej obchodnej školy (Instytut Rozwoju Gospodarczego Szko˝y G˝ównej Handlowej) sa môžeme dočítať, že v roku 2000 si takmer šesťdesiat percent Poliakov nemohlo zobrať úver, lebo by ho nemali ako splácať. Dnes je takýchto rodín o 37 percent menej. Pokles množstva osôb vylúčených z úverového trhu vyplýva z rastu príjmov Poliakov.
Paneláky sa dostávajú na okraj záujmu
Podľa expertov hodnota bytov v panelákoch a v stavbách z 50-tych rokov bude menšia ako cena novostavieb. Vyplýva to aj z väčších rozdielov v príjmoch. Menej majetní, ktorí doteraz boli hlavnými odberateľmi bytov v starých panelákoch, si ich už nemôžu dovoliť. "Za posledného poldruha roka ceny bytov v panelákoch išli hore podobne ako ceny bytov
v novostavbách s vyšším štandardom", hovorí Pawe˝ Majtkowski z ďalšej poradenskej spoločnosti Expander.
Vo Varšave, Krakove alebo Gdansku dosahujú až osemtisíc zlotých za meter štvorcový.
Zaujímavé je aj to, že viac ako polovica poľských rodín je spokojná s podmienkami svojho bývania, v prieskume CBOS (Centrum Badania Opinii Spolecznej - Centrum prieskumu verejnej mienky) ich hodnotia ako dobré. Priemerná plocha bytu jednej domácnosti predstavuje okolo sedemdesiat metrov štvorcových.
Małgorzata Wojcieszyńska
