iu.
Trh s bytmi, ktorý má za sebou vlaňajší rekordný rast, spomalil. Kupujúcich na jednej strane ovplyvňuje psychologický tlak investovať peniaze do nehnuteľností ešte pred zavedením eura, na druhej strane nehnuteľnosti za posledný rok zdraželi natoľko, že záujemcov o kúpu brzdí presvedčenie, že už sú predražené.
Spomalenie rastu cien bytov sa prejavilo v štatistikách Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska a registrujú ho aj realitné kancelárie. Spomalenie trhu ako takého sa podľa generálneho sekretára Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska Martina Lazíka prejavuje najmä na množstve uskutočnených obchodov. Či v súčasnosti v obidvoch prípadoch ide len o dočasný jav, ktorý spôsobil rýchly rast cien z druhej polovice vlaňajšieho roka, alebo prišiel spolu s dosiahnutím momentálneho cenového stropu a vyčkávaním, za koľko bude euro, to sa podľa Lazíka bude dať posúdiť až neskôr.
Nakupovali aj tí, čo chceli počkať
Rôzne faktory okolo zavedenia eura a hlavne ich kombinácie na trh už vplývajú dlhšie. Michal Padych z konzultačnej firmy King Sturge v tomto ohľade poukazuje najmä na informácie o konverznom kurze, posilňovaní slovenskej koruny, nižších úrokových sadzbách hypotekárnych úverov, znížení transakčných nákladov alebo vkladaní úspor v slovenských korunách do nehnuteľností s vidinou rastu zhodnotenia investície.
"Hlavným dôvodom vplyvu zavedenia novej národnej meny je jej dopad na hodnotu aktív, či už nehnuteľností alebo peňazí. V súčasnej dobe slovenská koruna významne posilňuje, čím sa vytvára predpoklad silnejšieho konverzného kurzu. Silnejší konverzný kurz môže zvýšiť hodnotu aktív," vysvetľuje Padych.
Značná časť nákupu nehnuteľností má povahu investície, nielen spotreby. "S príchodom eura sa spájali silné inflačné očakávania a mnoho investorov videlo nehnuteľnosti ako protiinflačnú poistku," hovorí ekonóm Vladimír Baláž. Prechod na euro podľa neho urýchlil nákup nehnuteľností aj u niektorých skupín obyvateľstva, ktoré tento krok plánovali urobiť neskôr. Paradoxne, zvýšený záujem o kúpu nehnuteľností z dôvodu očakávaného zdražovania prispel k tomu, že tieto ceny naozaj narástli. Tento jav sa nazýva samovyplňujúca sa prognóza. Výsledkom je vlaňajší nárast cien nehnuteľností o dvadsaťštyri percent.
Psychológia zaváži
Prechod na euro je vo svojej podstate čisto technickou záležitosťou a ako hovorí Baláž, podľa štandardnej teórie by sa na správaní obyvateľstva nemal prejaviť. "Skutočnosť je však iná. Peniaze, ako národná mena sú vecou, s ktorou sa stretávame mnohokrát za deň a zmena jej podoby, akokoľvek formálna, má silný psychologický účinok," mieni slovenský expert na behaviorálnu ekonómiu Baláž. Ľudia sú zneistení a hľadajú finančnú kotvu pre budúcnosť, ktorú im poskytne napríklad aj nákup nehnuteľností.
Z ekonomického hľadiska podľa neho toto správanie nemá opodstatnenie, no ľudské rozhodovanie neovplyvňuje len rozum, ale aj emócie. "Keď ľudia zistia, že sa po prechode na euro nič mimoriadne nestalo, trh sa upokojí a ceny nehnuteľností sa na čas stabilizujú, tak ako sa to stalo teraz," mieni.
Podobný vývoj sa udial v roku 2004. Vstup Slovenska do Európskej únie sa spájal s očakávaniami veľkého záujmu cudzincov o naše nehnuteľnosti. Záujem síce bol, ale menší ako sa čakalo a ceny nehnuteľností na istý čas dokonca poklesli, no potom stratu rýchlo dohonili a prišiel ďalší rast. V súčasnej situácii odborníci očakávajú, že scenár bude mať oveľa miernejší priebeh - predávajúci aj kupujúci sa už mohli z rokov 2003 a 2004 poučiť. Navyše trh je v súčasnosti oveľa vyzretejší a na ponuky bohatší.
Na ťahu sú kupujúci
"Na trhu jednoznačne vnímame psychologické vplyvy," hovorí regionálny riaditeľ siete realitných kancelárií RE/MAX na Slovensku Richard Churý. Investori podľa neho zvažujú investovanie do nehnuteľností, no v masívnom nákupe im bráni pocit neúmerne vysokých cien nehnuteľností a očakávaný konverzný kurz. "Bude veľmi zaujímavé sledovať správanie investorov a majiteľov nehnuteľností v druhom polroku 2008. Samotné zavedenie eura dramatický vplyv na realitný trh mať nebude," hovorí.
Realitné kancelárie registrujú momentálne spomalenie rastu cien bytov nielen v Bratislave. "Pripisujeme to prehnaným očakávaniam predávajúcich, ktoré vyplývajú z toho, že sa snažia predať za cenu, ktorú vidia v inzercii u podobných nehnuteľností. To však neznamená, že taká cena nehnuteľnosti je aj reálna, respektíve trhová," dodáva Churý.
Kalkulovať až podľa kurzu eura budú podľa šéfa RE/MAXu kupujúci aj predávajúci, pretože do určitej miery tým bude ovplyvnený vývoj cien nehnuteľností. "Momentálne sú na ťahu kupujúci, ktorí disponujú balíkom prostriedkov v lokálnej mene a musia urobiť rozhodnutie ako s ním naložiť," hovorí Churý.
Ceny zrejme porastú, no menej
Napriek psychologickému vplyvu eura a zásadnej zmene, ktorú prechod na jednotnú menu pre krajinu znamená, vývoj na trhu realít na Slovensku ovplyvňujú iné a podľa expertov významnejšie faktory.
Padych z King Sturge ich zhŕňa: demografický vývoj, záujem o nehnuteľnosti na bývanie ako také, rast životnej úrovne a príjmov, návrat mladých Slovákov zo zahraničia a výhodné podmienky pre hypoúvery.
Tieto všetky faktory by mali prispieť k tomu, že ceny nehnuteľností na Slovensku napriek aktuálnemu pozastaveniu trhu významný pád nečaká a aj v budúcnosti ceny porastú, hoci podstatne miernejšie ako doteraz. "Z dlhodobého hľadiska nie je v situácii, v akej sa Slovensko nachádza, možné očakávať, že ceny nehnuteľností výrazne klesnú. V krátkych časových úsekoch môže prísť k výkyvu, tak ako je to teraz," hovorí Lazík z asociácie.
No ak niekde ceny bytov zostali stáť či klesajú, treba sa podľa neho zamerať na to, či sa v danom regióne minuli kupujúci. Ak áno, ceny môžu aj naďalej stagnovať alebo klesnúť. Ak nie, zostáva priestor na rast. "Dôležité bude aj plánovanie a dlhodobé správanie sa developerov a investorov," upozorňuje Lazík. Od nich totiž závisí, v akom množstve, kvalite a cene budú prichádzať nové byty a možnosti na bývanie, vrátane rodinných domov.
Prídu pohodlnejší, rizikoví zbalia kufre
Prechod na jednotnú menu a súčasné upokojenie trhu by sa mali prejaviť aj zmenou štruktúry investorov zo zahraničia. Michal Padych so spoločnosti King Store rozdeľuje investorov na dve skupiny. Prvá skupina je podľa neho motivovaná špekulatívnymi nákupmi nehnuteľností v projektoch s vidinou nárastu predajnej ceny v čase. "S poklesom tempa rastu predajných cien sa táto skupina presúva do investične zaujímavejších lokalít ako Rumunsko, Rusko alebo Turecko," tvrdí Padych.
Druhou skupinou sú podľa neho investori s takzvaným Buy-to-let modelom, ktorí nakupujú nehnuteľnosti za účelom ich ďalšieho prenajímania. Ponechávajú si ich v portfóliu dlhšie ako prvá skupina. Rozhodovanie oboch skupín je postavené na výnosnosti investície a analýze situácie na trhu. "Súčasťou ich analýzy bude teraz aj výhoda jednotnej a stabilnej meny na Slovensku, čo im prinesie zníženie transakčných nákladov a kurzového rizika. Takáto investícia je pre investorov jednoduchšia. Možno očakávať viac investorov, ktorí budú nehnuteľnosti dlhodobo prenajímať," hovorí Padych.
"Záujem cudzincov sa po Bratislave začne presúvať do regiónov, bude sa spájať hlavne s rekreačnými nehnuteľnosťami. Slovensko má slušnú dopravnú sieť a je v rozumnej cestovnej vzdialenosti od Nemecka a štátov Beneluxu. Odtiaľ možno očakávať dopyt," mieni zasa ekonóm Baláž.
Podľa prognóz expertov, zavedenie eura viac zvýši záujem zahraničných investorov o slovenské nehnuteľnosti ako naopak - záujem Slovákov o nehnuteľnosti v Európe. A to aj napriek tomu, že výplata bude Slovákom chodiť v jednotnej mene. Ak budú chcieť ľudia zo Slovenska nakupovať nehnuteľnosti v zahraničí, podľa Baláža sa skôr zamerajú na Chorvátsko. Záujem o Jadran rastie vzhľadom na jeho klímu, jazykovú a kultúrnu vzdialenosť, ako aj dopravnú dostupnosť.
Euro síce podľa analytika VÚB Martina Lenka môže našich investorov motivovať ku kúpe nehnuteľnosti v zahraničí, no iba tých, čo na to budú mať, prípadne takých, čo chcú špekulovať. "Príjmy v eurách síce budeme mať, no ich výška v porovnaní s inými štátmi Európskej menovej únie bude nižšia. Preto aj záujem o kúpu nehnuteľností v zahraničí nebude zrejme zažívať žiaden boom," mieni Lenko. Pre bežného spotrebiteľa, ktorý má riešiť svoje bývanie tu na Slovensku, bude samotný fakt, že príjem bude v eurách irelevantný. (Viac na strane 24)
Euro a reality
Slovenský trh na zavedenie spoločnej európskej meny reagoval už v roku 2007. Teraz sa čaká upokojenie a Slovensko na tom nie je inak, ako niektoré ďalšie krajiny. "Skúsenosti z Írska, Grécka a Portugalska hovoria, že hypotekárny boom v ich ekonomikách nastal tri až štyri roky pred prijatím eura a vyvrcholil v roku prijatia eura," hovorí ekonóm Vladimír Baláž. Ročný rast objemu úverov na nehnuteľnosti predstavoval až 25 percent, podstatnú časť tohto nárastu však spôsobili firemné úvery. Potom sa objemy úverov i ceny nehnuteľností na čas stabilizovali. "Tento vývoj sa v podstate opakuje aj na Slovensku," tvrdí Baláž.
Podľa generálneho sekretára Národnej asociácie realitných kancelárií Martina Lazíka, po zavedení eura bude naša nová mena rásť a padať vo väčších súvislostiach. Dôležitý bude kurz k americkému doláru, britskej libre a krátkodobo aj k českej korune.
Čakať či nečakať?
Pri investovaní do nehnuteľnosti je potrebné zvažovať medzi rizikom, výškou výnosu a časovým faktorom. Pri zvažovaní o investícii experti na realitnom trhu odporúčajú prioritne sa orientovať na lokalitu. S rozvojom lokality sa bude vyvíjať aj cena nehnuteľnosti. To znamená, že pri špičkových lokalitách (centrá miest a podobne) je zhodnocovanie nehnuteľnosti menej výrazné, avšak bezpečné.
Kupujúci navyše majú šancu využiť neistotu, ktorá momentálne na trhu je, keď predávajúci v čase spomalenia obchodov nie sú sami celkom presvedčení, či nepredávajú pridraho a premrštené ceny môžu účinnejšie zjednávať smerom nadol.
Halka Tytykalová, Vladimír Ješko
