Každoročný medzinárodný veľtrh nehnuteľností Sima v Madride sa v prvej polovici apríla odohral vo veľmi neistej atmosfére. Neprejde takmer ani deň, aby aspoň jeden developer, stavebná firma alebo realitná agentúra nepožiadali príslušné orgány o ochranu pred veriteľmi. Španielsky realitný trh je prehriaty a podmienky na získanie pôžičiek sa zhoršili.

Španielsky realitný boom, ktorý trval celé desaťročia, sa už vlani oficiálne skončil. Miestny denník El Pais o ňom už hovorí v minulom čase a dokonca aj vládne štatistické vyhodnotenia ukazujú pokles reálnych cien španielskych nehnuteľností. Pre odborníkov je najväčším prekvapením, ako dlho to všetko trvalo, pretože už na konci roka 2005 mnohí predpokladali, že ide o neudržateľnú realitnú bublinu. Výsledkom vývoja je celoštátna ekonomika závislá na cemente a niektoré vyľudnené pobrežné oblasti.

Ceny realít sú v súčasnosti o takmer dvesto percent vyššie ako boli pred desiatimi rokmi. Priemerný dom stojí sedemkrát viac ako je priemerná ročná mzda v krajine. Pred nedávnom to vo svojej štúdii uviedla Royal Bank of Scotland, ktorá sa špecializuje na financovanie kúpy prázdninových nehnuteľností na španielskom pobreží pre britských vlastníkov.

Aktíva sú na papieri, splátky treba uhrádzať

Nedostatok dostupného bývania spôsobuje v spoločnosti sociálne napätie. Pre voličov bola lepšia dostupnosť bývania jednou z troch najdôležitejších tém a obáv v nedávnych parlamentných voľbách. Španielsko je známe ako krajina, kde ľudia zostávajú bývať so svojimi rodičmi dlho po tridsiatke. To všetko práve pre nedostatok možností osamostatniť sa vo vlastnom byte či dome. Rekordné ceny prázdninových nehnuteľností a prázdnych pozemkov pre investície do budúcnosti celý problém iba zhoršuje.

Rastúce ceny nehnuteľností mohli majetok bežnej rodiny zvýšiť, hoci len papierovo. Hodnota nehnuteľnosti totiž tvorí až deväťdesiat percent majetku bežnej španielskej domácnosti.

Na druhej strane, rodiny sa pre rast cien nehnuteľností dostali aj do hypotékovej pasce.

Úroky rastú dvojnásobne rýchlo ako ceny realít. Hodnota nehnuteľnosti znamená aktíva len na papieri, no hypotéka pre domácnosti predstavuje reálne každomesačné výdaje. Celkové zadĺženie domácností cez hypotekárne úvery je dnes šesťkrát vyššie ako pred desiatimi rokmi. Aj tento fakt spomína štúdia Royal Bank of Scotland.

V kombinácii so zadĺžením cez spotrebné úvery Španieli v súčasnosti dlhujú sedemstopäťdesiat miliárd eur, čo sa rovná stodvadsiatim percentám čistého priemerného príjmu po zdanení.

Lacné pôžičky, korupcia aj svetová kríza

Čo zavinilo súčasný stav? Experti, miestne i zahraničné médiá (Financial Times) sa zhodujú: bol to najmä ošiaľ lacných pôžičiek, ktoré spôsobili, že súčasné španielske domácnosti a zahraniční majitelia prázdninových nehnuteľností sa dnes utápajú v dlhoch. Špirálu požičiavania peňazí a rastu cien realít naštartovali veľmi nízke úrokové sadzby úverov, nekonečne dlhé termíny splátok, nadsadená hodnota objektov v porovnaní s výškou pôžičky. Teraz, keď sú banky nútené uťahovať kohútiky na požičiavanie, prišla druhá fáza - pokles, a to po tej istej špirále.

Ďalším veľmi dôležitým faktorom, ktorý zapríčinil súčasnú situáciu na miestnom realitnom trhu je korupcia. Španielsko sa za desať rokov prepadlo z dvadsiatej na dvadsiatupiatu priečku v rebríčku Transparency International, neziskovej organizácie, ktorá monitoruje stupeň korupcie v rôznych krajinách. Najznámejším prípadom je luxusné prímorské letovisko Marbella na Costa del Sol, kde zatkli celú radnicu. Miestni predstavitelia samosprávy vlastnili chov dostihových koní, na prepravu používali helikoptéru a v minulosti vlastnili futbalový klub v Madride. Miestne pobrežie vystavali zo štrukturálnych fondov Európskej únie v osemdesiatych rokoch minulého storočia. Dnes im chýbajú peniaze na investície do údržby a rozvoja hotelov, infraštruktúry a rozvoja životného prostredia v oblasti.

Nadhodnotené ceny

Keď bol španielsky realitný boom na najvyššom bode a ceny realít rástli ročne o dvadsať percent, domy sa rozpredávali bleskovou rýchlosťou. Dnes je množstvo nehnuteľností z tohto obdobia na predaj a nedokážu pre nich nájsť záujemcov. Štúdia Medzinárodného menového fondu zo začiatku apríla odhadla, že nehnuteľnosti v Španielsku sú v súčasnosti nadhodnotené o dvadsať percent. Podľa ostatných dostupných údajov za posledný vlaňajší štvrťrok narástli v priemere o 4,8 percenta, čo je o 0,6 percenta viac ako bežná spotrebná inflácia a zároveň najpomalší rast za ostatných desať rokov.

Vládne úrady spájajú celkový pokles na realitnom trhu s krízou na celosvetových finančných trhoch.

Rekvalifikácie pre stavebných robotníkov

Novej situácii sa musia prispôsobiť stavebné firmy aj developeri. Odhaduje sa, že sa to prejaví na päťdesiatpercentnom poklese žiadostí o stavebné povolenie. Španielski developeri a realitné agentúry teraz majú problémy, nie sú schopní usporiadať si svoje dlhy s veriteľmi a investormi. To prinieslo vlnu akvizícií a z nich prameniacich problémov a žiadostí o ochranu pred veriteľmi.

Za ostatné tri mesiace o ochranu požiadalo stodevätnásť firiem oproti štyridsiatim ôsmim počas prvého štvrťroka 2007. Vývoj v rozhodujúcej miere ovplyvňuje aj nárast atraktívnosti oveľa lacnejších a zatiaľ málo známych oblastí, akými sú Bulharsko, Maroko a zvyšok pobrežia severnej Afriky. Súčasný socialistický vládny kabinet už prisľúbil programy na rekvalifikáciu tisícov stavebných robotníkov, nové veľké projekty výstavby infraštruktúry a možnosť vytvoriť štátne inštitúcie, ktoré prevezmú časť záruk za domácnosti vo finančných problémoch s možnosťou ponúknuť ich na verejnej dražbe.

Nádejou sú Angličania aj Arabi

Na veľtrhu Sima v Madride som sa stretol s priateľmi, ktorí pracujú na miestnom realitnom trhu. Jeden mi povedal, že jediná činnosť, ktorá firmu drží na trhu, je vyhodnocovanie aktuálnych cien nehnuteľností pre bežných, aj korporátnych klientov. "Vlastníci túžia vedieť, akú hodnotu má ich byt v meste alebo dom na pobreží. Nevieme im však odpovedať na tú najčastejšiu otázku - čo bude ďalej," povedal.

Napriek všetkému ľudia v biznise zostávajú aj optimistickí. Ďalší vývoj realitného trhu na pobreží podľa nich závisí na klientoch z Anglicka a Škandinávie, ktorí si v Španielsku kupujú domy, aby v nich prežili starobu, pričom tie v domovskej krajine prenechávajú deťom. Na pobreží sa začína prejavovať aj kapitál z arabských krajín, kupujúci odtiaľ si môžu dovoliť vynakladať peniaze na nehnuteľnosti i v súčasnej situácii.

Výnosy na svetových finančných trhoch sú nízke a preto hedgové a penzijné fondy nakúpili španielske nehnuteľnosti vo veľkých mestách a netúžia sa s ich predajom ponáhľať, pretože v budúcnosti očakávajú v slnečnej, turistickej a pritom európskej destinácii opätovný nárast hodnoty nehnuteľností. Denník El Pais v tejto súvislosti citoval riaditeľa developerskej firmy Bancaja Habitat: Vlani už každý vedel, že sa blíži spomalenie, takže sa mnohí rozhodli ponúknuť do predaja svoje portfólio nehnuteľností.

Pre spotrebiteľa s prístupom k finančnému kapitálu je práve teraz čas na výhodnú kúpu.

Peter Foglar, Madrid