Stavebný boom na Slovensku neutícha a rast cien nehnuteľností sa nezastavil ani v roku 2007. Výrazný rast cien, ktorý bol v posledných rokoch charakteristický pre Bratislavu a jej okolie sa v minulom roku preniesol aj do ostatných regiónov. Slovensko si v cenách nehnuteľností udržiava vlastný vývoj aj napriek tomu, že hypotekárna kríza v USA negatívne ovplyvnila celosvetový vývoj cien. Finančníci, prognostici, realitní agenti aj stavbári tvrdia, že rast cien nehnuteľností na Slovensku bude

pokračovať aj v tomto roku.

C eny bytov a domov na Slovensku, po poklese v roku 2005, v minulých dvoch rokoch opäť výrazne vzrástli. Priemerná cena metra štvorcového nehnuteľnosti určenej na bývanie v treťom štvrťroku 2007 stúpla na 38 727 korún. Z údajov Národnej banky Slovenska (NBS) tiež vyplýva, že tempo rastu cien sa v priebehu roka 2007 zvyšovalo. Kým v prvom štvrťroku ceny nehnuteľností medziročne v priemere vzrástli o 16,3 %, v treťom štrťroku už vzrástli medziročne o 25,4 %. Medziročný rast spotrebiteľských cien sledovaný Štatistickým úradom SR bol pritom v septembri len 2,8 %.

Ceny nehnuteľností na Slovensku už niekoľko rokov rastú omnoho výraznejšie ako ceny ostatných tovarov a služieb. Ak ste v decembri 2002 kupovali nehnuteľnosť za milión korún, v septembri 2007 ste za tú istú nehnuteľnosť museli - podľa indexu NBS - zaplatiť už 2,172 mi-

liónov korún.

Byty drahšie ako domy

V roku 2006 bola priemerná cena metra štvorcového v kupova-

nej nehnuteľnosti 30 114 korún. Priemerná cena za meter štvorcový bytu bola vtedy 30 080 korún a priemerná cena za meter štvorcový domu 30 252 korún. Ceny za meter štvorcový boli až do posledného štvrťroku 2006 v domoch mierne vyššie ako v bytoch. Na konci roku 2006 sa však trend otočil. Ceny bytov za meter štvorcový začali rásť výraznejšie ako ceny domov a rozdiel v cenách bytov a domov sa zvýraznil. Podľa údajov NBS sa v treťom štvrťroku 2007 predávali byty v priemere po 40 139 korún za meter štvorcový, ale domy len za 34 803 korún za meter štvorcový. Tento výrazný rozdiel sa prejavil aj v zvýšenom záujme o stavbu rodinných domov.

Ekonomika rastie,

stavebný boom pokračuje

"Na Slovensku treba očakávať ďalší rast cien nehnuteľností, čo bude spôsobené príchodom nových investorov do zatiaľ menej zaujímavých lokalít. To so sebou automaticky prináša zvyšovanie cien," tvrdí Zeno Kezman, viceprezident Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska. Príchod nových investorov na Slovensko je podporovaný aj vysokým ekonomickým rastom Slovenska. Ten by mal pokračovať aj v tomto roku.

Rast cien sa podľa Kezmana bude týkať pozemkov i nehnuteľností na bývanie či na podnikanie. Bratislava je podľa neho špecifická tým, že ako hlavné mesto je mimoriadne atraktívna aj pre drobných zahraničných investorov, ktorí dávajú svoje prost-

riedky do nových, najmä rezidenčných nehnuteľností s cieľom ich predpokladaného ďaľšieho zhodnotenia. V mimobratislavkých regiónoch, mimo väčších miest Kezman očakáva skôr väčší záujem o prenájmy ako o kúpu bytov.

Aj prezident Zväzu stavebných podnikateľov Slovenska Ján Majerský očakáva v roku 2008 nárast cien nehnuteľností. V jednotlivých regiónoch bude tento rast determinovať hlavne objem investícií. "Už v tomto roku sa zvýšili ceny nehnuteľností na východe Slovenska a pokračoval nárast cien aj v investične silných regiónoch Trnavy, Nitry a Žiliny. V Bratislave aj napriek silnej produkcii nových bytov očakávame stále nárast cien nehnuteľností, avšak nie tak výrazne ako v minulosti," dodáva Majerský. V roku 2008 sa podľa Majerského neočakáva výrazný nárast cien stavebných prác. Predpokladané zvýšenie cien stavebných prác na úrovni od 4 do 7 % nebude mať rozhodujúci vplyv na nárast cien nehnuteľností v roku 2008.

Realitný trh sa blíži k vrcholu

"Na ceny nehnuteľností výrazne vplývajú najmä faktory životnej úrovne obyvateľstva, dostupnosť hypotekárnych úverov pre klientov, ceny nájmov a stav ponuky a dopytu na realitnom trhu," hovorí Daniela Danihel Rážová, riaditeľka spoločnosti Bond z Bratislavy.

Mnohí odborníci podľa nej už avizujú, že slovenský realitný trh sa blíži alebo dokonca aj je na cenovom vrchole. Tento rok má len v Bratislave prísť do predaja asi 18 000 bytových jednotiek (pre porovnanie v minulom roku sa predávalo cca.

10 000 bytov).

"Predpokladáme, že pokiaľ sa budú byty v novostavbách ponúkať masovo a za ceny porovnateľné s cenami starých bytov, ceny starších nehnu-

teľností budú klesať," myslí si Rážová. Na ceny novostavieb budú vplývať podľa nej najmä faktory lokality, ponúkaného štandardu, občianskej vybavenosti, konkurencie, veľkosť projektu, sila investora a skúsenosti realitných kancelárií. Predpokladá, že bytové projekty sa s pribúdajúcou konkurenciou budú predávať pomalšie ako doteraz a bude potrebné hľadať nové nástroje na oslovenie zákazníka.

Podľa Vladimíra Baláža z Prog-

nostického ústavu SAV hlavné faktory, ktoré ovplyvňujú trh s bytmi sú silné populačné ročníky zo 70-tych a 80-tych rokov, ktoré teraz dobre zarábajú a chcú bývať. Baláž tiež poukazuje na takmer štvrť milióna Slovákov - čo je viac ako dospelá populácia Bratislavy, ktorí sú v zahraničí a úmerne s rastom ich nominálnych príjmov rastie aj ich dopyt po nehnuteľnostiach. Väčšina migrantov sa chce vrátiť domov a bývať.

Investícia do realít je stále atraktívna

Investícia do nehnuteľnosti je podľa Baláža stále výhodnejšia

ako úložka v banke. Investovať

do nehnuteľností v roku 2008 odporúčajú aj Majerský, Kezman

a Balážová. Tá však upozor-

ňuje na to, aby klienti, ktorí ku-

pujú nehnuteľnosti za účelom investície, venovali vyššiu po-

zornosť pri ich hľadaní za pri-

meranú nadobúdaciu hodno-

tu, tak, aby dosiahli očakávaný

výnos.

Prenájmy začínajú byť problémom

Ceny prenájmov nehnuteľností za posledný rok a pol klesli. Spôsobilo to najmä masové kupovanie nehnuteľností za účelom prenájmu, čím ponuka výrazne predbehla dopyt. "Dnes sú ceny prenájmov v Bratislave stabilné a neočakávame ich výraznejšie pohyby ani smerom hore ani nadol," konštatuje Rážová. Ceny nájmov sa postupne začínajú prispôsobovať lokalite a vybavenosti bytu.

"Rovnaký scenár je možné pozorovať aj pri prenájmoch administratívnych priestorov, ktorých je momentálne viac ako ich dokáže trh absorbovať," dodáva Kezman.

Podľa Baláža, veľa cudzincov, ale aj domácich investorov najmä v Bratislave kupuje byt za účelom prenájmu. Došlo k pretlaku ponuky a ceny začali klesať. Podľa Baláža z toho logicky vyplýva, že neskôr začnú klesať aj ceny nehnuteľností. Kedy sa tak stane, je však ťažké určiť.

Obavy z prechodu

na euro

Podľa Kezmana na trh s bytmi a domami v súčasnom období výrazne vplýva istá nedôvera občanov z prechodu na euro a ich obava z čiastočného znehodnotenia meny. "To na jednej strane vyvoláva väčší dopyt po bytoch s cieľom uchrániť peniaze pred týmto "kvázi" znehodnotením, a na druhej strane je to vyčkávacia taktika tých, ktorí by aj chceli predať ale čakajú čo bude," myslí si Kez-

man. Samozrejme, na trh vplývajú aj bankové inštitúcie so svojimi úrokovými sadzbami na hypoúvery a v neposlednom rade i stabilita ekonomického a politického vývoja.

"Všeobecné očakávania sú, že po prijatí eura dôjde k rastu cien nehnuteľ-

ností. Po skúsenostiach, ktoré máme od našich partnerov zo Slovinska, si však myslím, že nádeje z prudkého rastu cien nehnuteľností po prijatí eura sú neopodstatnené," tvrdí Majerský.

Podľa Rážovej klienti teraz skôr vyčkávajú, či euro prijmeme alebo nie. Tých, čo vyčkávajú s predajom najmä starších bytov však Rážová varuje, že by sa mohla opakovať situácia z roku 2004 v čase, keď sme sa pripravovali na vstup do EÚ. Po našom vstupe do Únie najmä ceny starších bytov klesli aj o 30 percent.

Ďaleko je Amerika

Vývoj na globálnych trhoch nehnuteľ-

ností v minulom roku ovplyvňovala najmä hypotekárna kríza v USA. Americká ekonomika je najsilnejšia na svete a nie nadarmo sa hovorí, že keď si Amerika (USA) kýchne, zvyšok sveta dostane nádchu. Tak je to aj v prípade hypotekárnej krízy, ktorá vypukla v prvej polovici roka v USA. Pomaly - najmä cez bankové inštitúcie a ich investície do amerických nehnuteľností, sa kríza dostávala aj do ostatných končín sveta. O jej dosahu sa ešte stále vedú diskusie a vplyv tejto krízy bude ovplyvňovať globálny trh nehnuteľností aj v roku 2008.

Podľa názoru väčšiny oslovených odborníkov však americká hypotekárna kríza náš trh neovplyvní. "Ak u nás aj dôjde k spomaleniu rastu cien, bude to skôr vďaka masívnej výstavbe," myslí si Baláž. "Táto kríza môže ovplyvniť aj slovenský trh najmä tým, že banky začnú opatrnejšie zvažovať svoje riziká pri poskytovaní projektového financovania pre developerov. Menšie projekty bez vlastných zdrojov by sa mohli ťažšie dostať k finančným prostriedkom na financovanie svojich projektov," dopĺňa ho Rážová.

Vladimír Ješko