Ceny realít u nás už dlhší čas výrazne rastú. Ešte donedávna sa dalo investovať len priamou kúpou bytu, domu alebo pozemku. Rastúci záujem investorov bol jedným z podnetov, že aj u nás sa legislatívne upravila možnosť ponúkať na trhu podielové fondy, ktoré investujú do realít. Sú to najmä špeciálne fondy nehnuteľností, ktoré ponúkajú už štyri správcovské spoločnosti, ale aj fondy fondov a zmiešané fondy, ktoré sa začali orientovať na kúpu realitných aktív. S takýmto fondom prišla nedávno na trh aj správcovská VÚB Asset Management. Jej fond Realitné portfólio umožňuje aj malým investorom sprostredkovane investovať do nehnuteľností.

Objem peňazí, ktoré investori zatiaľ vložili do realitných fondov prekročil tri miliardy. Marian Matušovič, predseda predstavenstva, si myslí, že záujem bude narastať.

Nehnuteľnosti sa vo všeobecnosti považujú za najistejšiu investíciu, ich ceny neustále rastú. Je to ozaj taký málo rizikový artikel?

Na Slovensku v očiach väčšiny ľudí investovanie do nehnuteľností prežíva naozajstný boom. Väčšina z nás to vníma najmä cez vývoj cien bytov. Každý z nás byt má, alebo ho potrebuje, alebo ten terajší byt potrebuje zameniť. Sleduje ceny a vidí, ako rastú. Rast má svoje dôvody. Súvisí s dopytom, so znížením úrokových sadzieb, väčšou dostupnosťou úverov, ľudia lepšie zarábajú a konečne sa byty začali aj vo väčšom počte stavať. Do bytov však dávajú peniaze aj domáci a zahraniční investori a celkom rozumne s tým začali vtedy, keď naša krajina vstúpila do eurozóny. Sústredili sa najmä na drahšie byty, ktorých cena je už dnes dosť vysoká a už asi tak rýchlo neporastie. Je otázne, čo urobia. Môžu sa rozhodnúť zrealizovať svoj zisk a postupne začnú byty predávať. Cena každého tovaru závisí od ponuky a dopytu, takže raz aj na Slovensku príde čas, že sa vývoj obráti a ceny bytov poklesnú, alebo budú dlhšie stagnovať. Trh s nehnuteľnosťami samozrejme nie sú len byty. V realitných portfóliách podstatne významnejšiu úlohu zohrávajú administratívne, obchodné a logistické centrá. V ich prípade hodnota závisí najmä od možnosti ich výhodného prenájmu. Takže zase je to o ponuke a dopyte.

Takže nie sú až takou bezrizikovou investíciou...

Pozrime sa do sveta. Veď to, čo je inde, bude raz aj u nás, postupne sa stávame ekonomicky vyspelou krajinou. Veľa sa teraz hovorí o kríze na trhu nehnuteľností v Spojených štátoch amerických. Ceny klesajú a veľa ľudí nie je schopných splácať hypotéky. Nie je to vec, ktorá sa stala prvýkrát. Konkrétne v USA v rokoch 1988 až 1992 bol tiež pokles, keď trh padol o desiatky percent. A potom zase rýchlo rástol. Aj trh s nehnuteľnosťami sa vyvíja v cykloch. Dobrý správca by mal dokázať dobre odhadnúť vývoj. Lacnejšie kúpiť a potom drahšie predať. Smerujem k tomu, že investícia do realít je investícia, ktorá má svoju mieru rizika, možno vyššiu ako sa nateraz na Slovensku vníma, ale zároveň by mala byť v primeranom rozsahu v každom dobre zostavenom portfóliu investora.

Akom?

Vidím to na desať až dvadsať percent, podľa typu investora a jeho investičného horizontu. Takže áno, je dobré investovať do realít, ale nie všetko.

Realitné, ale aj zmiešané fondy, ktoré umožňujú investovať do realít sú určené najmä pre tých, ktorí nechcú nehnuteľnosť kupovať sami, alebo nemajú dosť peňazí na to, aby si ju kúpili. Váš fond umožňuje najnižší vklad päťtisíc korún. Prečo tak málo?

Je to práve o rozložení investícií. Takúto nízku sumu sme zvolili preto, aby si aj začínajúci investori mohli vyskúšať, ako takýto fond funguje. Na výpisoch, ktoré im každý štvrť rok pošleme uvidia, ako sa vyvíja zhodnotenie ich peňazí. Neskôr možno prídu s päťdesiatimi tisícami. Do realitných fondov teda budú investovať nielen ľudia, ktorí nemajú dostatok peňazí na nákup nehnuteľnosti, ale aj ľudia, ktorí nemajú záujem venovať sa administratíve spojenej s vlastníctvom a správou nehnuteľnosti. Ak kúpim byt, musím mať peniaze, prejsť zmluvy s právnikom, venovať veľa času dokončeniu bytu, potom nájsť realitného makléra, byt prenajať, zaplatiť za sprostredkovanie, proste riešiť veľa problémov. Toto každému nemusí vyhovovať. Keď investujete cez fond, pridáva sa k tomu ešte aj výhoda likvidity - u nás máte peniaze vyplatené do troch dní, a diverzifikácie. Diverzifikácie v tom zmysle, že keď si kúpim jediný byt a jeho cena napríklad v súvislosti s výstavbou novej nehnuteľnosti v blízkosti klesne, vzhľadom na veľkosť investície môže byť moja strata citeľná. Cez zmiešaný fond sa však financie rozložia do nákupu rôznych cenných papierov, ktorých vývoj závisí od vývoja na trhu nehnuteľností. To znamená, že tam budú realitne podielové fondy hypotekárne záložné listy, akcie developerov, či iných spoločností, ktorých činnosť súvisí s trhom nehnuteľností.

Do realitných fondov ľudia zatiaľ vložili okolo troch miliárd korún. Nie je to vzhľadom na súčasný boom málo?

Neviem, či je to veľa, alebo málo. Je to nová kategória fondov v kolektívnom investovaní. Považujem za celkom rozumné, že do toho ľudia idú postupne. Najprv si to vyskúšam s menšou čiastkou, pozriem ako sa to správa, a až potom uvažujem o vyšších sumách.

Celkovo do fondov na Slovensku ľudia zainvestovali už viac ako stopäťdesiat miliárd. Myslím si, že za dva-tri roky môže byť v realitných fondoch viac ako desať miliárd. Netreba zabudnúť, že s takýmto investovaním sa v podstate začalo až tento rok.

V Maďarsku to bolo iné, v čase uvedenia na trh veľká časť investícii skončila práve v realitných fondoch...

V Maďarsku spustili predaj realitných fondov v roku 2005 a tieto fondy v predajoch na trhu okamžite dominovali. V roku 2006 predaj síce trochu poklesol, ale aj tak to bola najlepšie predávaná kategória fondov a aktíva spravované v týchto fondoch medziročne narástli o 60 percent.

Napriek tomu, prečo bol nápor tam spočiatku vyšší, pričom u nás je to skôr opatrné?

To súvisí s charakterom investorov, spôsobom distribúcie a aj s marketingom. U nás sa o tejto možnosti hovorilo zatiaľ len málo. Ale ja si myslím, že to je dobre. Skutočne si myslím, že investorov netreba naháňať len cez reklamu, ale ich skôr postupne vzdelávať. Je dobré vedieť, že aj realitných fondov je veľa typov. Riziká sa pritom môžu výrazne líšiť. Niektoré realitné fondy investujú veľmi konzervatívne - kupujú už dostavané a stopercentne prenajaté administratívne komplexy, fungujúce, dobre zabehnuté obchodné centrá. Iné fondy sa správajú rizikovejšie. Nakupujú pripravené projekty nehnuteľnosti ešte pred výstavbou a finálne zhodnotenie môže potom dopadnúť lepšie, alebo horšie ako sa očakávalo. Miera rizika môže byť teda dosť rozdielna. Významný faktor je aj pomer dlhového financovania, ktorý fond používa.

Realitné fondy na Slovensku sú aké? Konzervatívnejšie alebo rizikovejšie?

Určite konzervatívnejšie. Najmä preto, lebo slovenský investor je skôr konzervatívny, chce mať radšej nižší výnos štyri-päť percent, ako by sa vystavil nejakému riziku, že hoci aj krátkodobo o nejaké peniaze príde.

Sme vôbec pripravení na rizikové investície?

Väčšinou ešte nie. Veľa investorov síce tvrdí, že sú ochotní niesť vyššie riziko, ale ak sa ich investícia dostane do straty, sú z toho v strese. A takéto rizikové investície sú aj na trhu nehnuteľností. V poslednom období sa o tom mohli presvedčiť napríklad aj investori v Čechách, ktorí na burze investovali do akcií developerských spoločnosti Orco alebo ECM. Akcie týchto spoločnosti v poslednom období poklesli o niekoľko desiatok percent, pričom stavajú lukratívne nehnuteľnosti v Čechách, na Slovensku, alebo aj v Rusku teda v krajinách, kde potenciál rastu cien ešte je. Takže možno je správna chvíľa postupne ich akcie nakúpiť, ale tiež je možné, že ich cena ešte poklesne. Kto ich však kúpil pred mesiacom stratil už dvadsať percent. Stres, ktorý toto vyvolá si ozaj dokáže predstaviť len ten, kto to reálne zažil.

Keď si dám peniaze do realitného fondu, predpokladám, že niekto spomenuté riziká ošetruje. Ako fondy oceňujú nehnuteľnosti, ktoré nakupujú?

Všeobecne je činnosť fondov prísne regulovaná a kontrolovaná. Investície spravujú odborne spôsobilé osoby, ktoré musia byť schválené Národnou banku Slovenska. Navyše systém kontroly obsahuje niekoľko úrovní, kontroluje ich depozitár, regulátor, čo je Národná banka Slovenska, správcovská spoločnosť má vlastný systém vnútornej kontroly, nezávislého audítora a kontrolu prostredníctvom dozornej rady robí aj akcionár.

Kto dozerá na oceňovanie? Veď je možné, že fond nehnuteľnosť nadhodnotí...

V špeciálnom fonde nehnuteľností musí byť každá nehnuteľnosť pri nákupe, predaji, ale taktiež aspoň raz ročne ocenená dvoma nezávislými znalcami, pričom jedného znalca vyberá správca a druhého depozitár. Znalec sa musí navyše každé tri roky meniť.

Čo by mal spraviť investor skôr ako sa rozhodne pre fond, ktorý investuje na realitnom trhu?

Najjednoduchšie je poradiť sa

s niekým, kto sa v tom vyzná. Povedať mu, koľko peňazí chcem investovať, čo od toho očakávam a za akú dlhú dobu budem peniaze opäť potrebovať. Zaujímať sa treba o to, do čoho fond investuje, aká je jeho rizikovosť, za ako dlho mi fond dokáže vrátiť vložené prostriedky, aké sú poplatky a aký objem informácií mi bude správca pravidelne poskytovať. Fondy majú rôzne riziko a formu. Sú fondy, ktoré nakupujú do majetku konkrétne nehnuteľnosti. To sú podľa zákona takzvané špeciálne fondy nehnuteľností. Potom sú fondy, či už zmiešané, alebo fondy fondov, ktoré investujú do realitných fondov, dlhopisov a akcií spoločností, ktorých činnosť súvisí s trhom nehnuteľností. Výhodou týchto fondov je zvyčajne väčšia diverzifikácia portfólia a teda aj rizík. Významné rozdiely sú aj vo výške minimálnej investície a dobe, za akú môžem podiely predať späť správcovskej spoločnosti, pokiaľ budem potrebovať svoju investíciu ukončiť.

Aké môžem očakávať zhodnotenie v špeciálnom fonde a v iných realitných fondoch?

Vo všeobecnosti sa výnosy pohybujú na úrovni medzi dlhopisovými a akciovými fondami. Presnejší odhad by sme mohli robiť, ak by sme sa bavili o konkrétnom fonde a poznali jeho investičnú stratégiu a zloženie portfólia. Rozdiely v miere rizika medzi fondami a teda aj v očakávanej výkonnosti môžu byť značné. V súčasnosti by sme na Slovensku mohli pri konzervatívnom investovaní do nehnuteľností odhadnúť ročnú výnosnosť na úrovni okolo šesť percent. Očakávať, že to bude okolo dvadsať percent, tak ako narástli napríklad ceny bytov, by bolo neprimerané.

Halka Tytykalová, Vladimír Ješko