Ak si chcete kúpiť byt v novostavbe, môže sa stať, že narazíte na poradovník. Predajca vám umožní zaregistrovať si štyri byty, uvádzaciu cenu má však garantovanú len prvý záujemca v poradí. Ostatným, ak byt nekúpi ten prvý, sa môže cena zmeniť tak, ako postupuje výstavba, rastie dopyt a ponuka sa zmenšuje už o rozpredané byty.
O koľko sa cena môže zvýšiť, to závisí od kvality projektu, marketingu a atraktívnosti stavby. Nárast cien môže byť nula až tridsať, niekedy aj sto percent. To vopred nikto nevie. Hovorí to Filip Žoldák, research consultant spoločnosti Lexxus, ktorá je jedným z najväčších predajcov bytov a iných nehnuteľností a špecializuje sa na Bratislavu.
Podľa skúseností z podnetov, s ktorými sa na S-reality obrátili niektorí kupujúci, spôsob predaja, keď sa cena bytu v novostavbe môže odvíjať od poradia ich prinajmenšom prekvapuje. Prečo je to tak?
Súvisí to s tým, že počas predaja nehnuteľnosti developer zvyšuje cenu. S rastúcim záujmom, dopytom sa ponuka zmenšuje a cena rastie. To znamená, že ak som až v tom ďalšom kole podpisovania zmluvy, je možné, že po prvom kole podpisovania už sa ku mne dostane tá vyššia cena.
Je to teda bežná záležitosť?
Áno. Ceny nehnuteľností stúpajú. Žiadny developer nemá v cenníku napísané, že ceny sú konečné a garantované počas celého trvania výstavby. Naopak, v cenníku je napísané, že ceny môže developer upravovať akýmkoľvek smerom.
Aký býva podľa vašich skúseností rozdiel v cene, keď kupujem byt v prvých fázach výstavby oproti kúpe neskôr?
To záleží na kvalite projektu, marketingu a, samozrejme, jeho atraktívnosti. Nárast cien môže byť nula až tridsať, niekedy aj sto percent. To vopred nikto nevie.
Predávajú sa týmto spôsobom všetky nehnuteľnosti? Alebo tie, ktoré sa považujú za lukratívne, či prestížne?
Všetky. Súčasná situácia je taká, že dopyt po bytoch je omnoho väčší ako ponuka. Nezriedka je to tak, že na byt vzniká poradovník s viac ako piatimi ľuďmi.
Takže developer si to môže dovoliť...
Samozrejme. Umožňuje to trh, byty sa predávajú. Aj keď sa ponuka rozširuje, začína sa saturovať dopyt a kupujúci má z čoho vyberať. Veľkí developeri a atraktívne nehnuteľnosti sú stále terčom obrovského záujmu.
Ako sa tvorí cena na ďalších miestach. Poradie zrejme pozná len predajca. Nerobí sa potom, nazvime to, cenový prieskum, alebo dražba v zmysle: byt získa ten, kto zaň viac zaplatí?
To, že byt by sa predal niekomu z poradovníka, kto je ochotný dať najviac, sa naozaj nerobí.
Predajca obchod len sprostredkováva. Prečo zmluvy o kúpe bytu uzatvára kupujúci priamo s developerom?
Pretože vzťah vzniká medzi týmito dvoma subjektami. Zmluvy, zmluvy o budúcej kúpnej zmluve, kúpne zmluvy, ak je tak nastavená legálna legislatívna štruktúra, sa spisujú s developerom. Rezervačnú zmluvu podpisujeme my, pretože máme právnu spôsobilosť v tejto veci zastupovať developera.
Do akej miery môže predajca vstupovať do znenia takýchto zmlúv?
Závisí od toho, v akej fáze sa projekt nachádza. Dnes má každý individuálny prístup, takmer každý má svojho právnika. A každý vlastný právnik znamená červené more pripomienok, pretože je za to platený. To znamená, že sa snažíme zmluvy nastaviť tak, aby boli čo najprijateľnejšie pre klienta a aby čo najmenej do nich zasahoval.
Nie každý má právnika a mnohí očakávajú, že zmluva, ktorú dostanú, bude vyvážená, čo nemusí byť vždy pravda. Otázne bývajú sankcie. Môžem ako klient aj takéto podmienky zmeniť?
Áno.
Aj v neštandardných požiadavkách? Napríklad, keby klient požadoval od developera, aby mu v prípade meškania výstavby platil prenájom, aby mal kde v tom čase bývať?
Meškanie sa v zmluvách bežne ošetruje stanovením penále, jeho výška je odvodená od kúpnej ceny.
Penále klient nemusí vždy považovať za vhodné... Snažím sa zistiť, či už trh dozrel tak, že developer je ochotný ísť aj do zmien? Nájde klient pre individuálne úpravy v zmluve partnera? Aby sa nestalo, že si povedia, toto je nepohodlný klient, za ním stojí desať ďalších... Aká je miera zohľadňovania pripomienok?
Záleží na developerovi.
A ako reaguje väčšina developerov?
Každý má v zmluve penále. Ďalšie zmeny záležia na tom, či sú podmienky zo strany klienta racionálne. Niektoré podmienky, ktoré sa týkajú napríklad termínov, splátok, pokiaľ je to napríklad tristobytový projekt a každá zmluva by mala byť iná, termíny iné, to sa potom nedá ustriehnuť.
Aj developer má určité hranice, čo môže meniť a je to naozaj individuálne.
Ide o to, kde sú tie hranice, kedy je dopyt taký vysoký, že ponuka si môže robiť, čo chce...
Nemôže si robiť čo chce, pretože konkurencia sa zvyšuje. Čo sa týka financovania a splátok, podmienky sú nastavené podľa stavby.
Aká dlhá lehota býva na pripomienkovanie zmluvy?
Väčšina klientov, ktorá má ku kúpnej zmluve pripomienky ich rieši ešte pred podpisom rezervačnej zmluvy. Potom, keď zložia zálohu, majú okolo pätnásť až tridsať dní na podpis budúcej kúpnej zmluvy, podľa toho, ako je nastavená dokumentácia. Vtedy majú čas na riešenie pripomienok.
Čo najčastejšie chcú klienti v zmluvách zmeniť?
Nedá sa to zaškatuľkovať. Koľko právnikov, toľko názorov. Väčšinou sa pripomienky týkajú zmluvných pokút a zmien v splátkovom kalendári.
Hovorí sa o stopercentných hypotékach. Sú však stavby, kde musíte vopred zložiť napríklad tridsaťpercentnú zálohu, čo sa hypotékou riešiť nedá. Prečo?
Všetko závisí od nastavenia financovania projektu developerom a od toho, aký produkt dokáže hypotekárna banka klientovi ponúknuť. Dnes už je na trhu aj stopercentná hypotéka. To znamená, že skladať nemusíte nič a všetko z hypotéky zaplatíte. Najbežnejšie splátkové kalendáre rátajú s tým, že pri podpise zmluvy o budúcej kúpnej zmluve zložíte zálohu tridsať, respektíve dvadsať percent a sedemdesiat, respektíve osemdesiat percent z kúpnej ceny platíte až po kolaudácii. Na trhu možno ešte stále nájsť aj splátkové kalendáre s tromi alebo viacerými splátkami, nadväzujúcimi na harmonogram výstavby. Banka môže ponúknuť stopercentnú hypotéku, čerpanie úveru je však viazané na vydanie stavebného povolenia. Ale pri každej hypotéke sa ráta s tým, že máte nejaké vlastné zdroje, ktoré však banka môže dodatočne prefinancovať. V podstate sa peniaze vrátia z úveru. Ústretovejšie bývajú takzvané developerské hypotéky, ktoré poskytujú partnerské banky projektov.
Dôležitou súčasťou zmluvy je ošetrenie prípadného nárastu v dôsledku zdraženia stavebných prác či materiálov. Aké vysoké bývajú indexy?
Zvyčajne sa nemenia, ak sa vstupné ceny nezmenia o viac ako tri percentá. Pokiaľ áno, tak sa mení o percento navyše. Ale ešte som sa nestretol s tým, že by si to developer uplatnil.
Stavia sa rýchlo...
Zvyčajne rok a pol, záleží na veľkosti projektu.
Ponuku nových projektov predstavujú developeri aj prostredníctvom vizualizácií. Developer často predáva výhľad. Do akej miery však dáva záruku, že tam taký výhľad bude ešte povedzme o päť rokov?
Takú záruku vám nedá nikto.
Ako kupujúci zistí, či to, čo vidí na obrázku, bude napokon aj pravda?
Klient má právo spýtať sa na všetky veci okolo výstavby, či už predajcu alebo developera.
Iniciatíva sa teda očakáva na strane klienta...
Niekedy sa naozaj nedá povedať, či v blízkosti niečo bude stáť. Môže sa zmeniť územný plán, to ťažko predvídať.
S príchodom najmä českých spoločností, vrátane Lexxusu, sa začalo meniť názvoslovie bytov. Už sa nepredávajú dvojgarsónky, ale byty dva plus kk. Čo to znamená?
Skratka kk znamená kuchynský kút. Pred rokom 1990 sa všetky kuchyne zvyčajne stavali oddelene od obývacieho priestoru. Neskôr prišiel trend spojenej obývačky s kuchyňou.
Predáva sa dva plus kk lepšie, ako dvojgarsónka?
Nie je v tom rozdiel. Ale dva plus kk stojí rovnako ako klasický dvojizbový byt. Obývacia časť s kuchyňou je väčšia, ako v dvojgarsónke.
Hovorí sa o tom, že v Bratislave sa predá všetko, čo je nové. Stále je to tak? Aká je obsadenosť nových projektov?
Po kolaudácii sú projekty obsadené na sto percent, aj horšie projekty bývajú predané na deväťdesiat percent. Už predtým, kým sa začne stavať, sa predáva dvadsať až štyridsať percent bytov, v závislosti od kvality produktu a tiež marketingu.
Ponuka je však čoraz väčšia. Plnia sa projekty pomalšie ako pred tromi-štyrmi rokmi?
Samozrejme, so zvyšujúcou sa ponukou klesá rýchlosť predaja.
Čo najviac kupujúci žiadajú?
Posudzujú viacero faktorov. V prvom rade je to potreba veľkosti a rozhoduje aj počet izieb. Opäť sa trh vracia k požiadavke menších bytov, ale s dostatočným počtom izieb, aby to vyhovovalo rodine. Ďalej si kupujúci vyberajú podľa projektov a lokality. V Bratislave funguje veľký lokálpatriotizmus. Kto s rodičmi vyrastal v Ružinove, chce tam zostať. Podobne je to napríklad aj s Petržalkou alebo Dúbravkou. Zvažujú sa možnosti dopravy.
Ako podľa vás bude vyzerať trh s bytmi o päť rokov. Ešte stále sa bude kupovať všetko, čo sa postaví a budú poradovníky?
Ceny bytov v súčasnosti rastú rýchlejšie ako platy. Desaťpercentný rast cien ročne možno stále očakávať, ale také skoky, aké boli doteraz sa už nezopakujú. Trh sa stane klientským trhom, to znamená, že podmienky si začne diktovať kupujúci a presadia sa len kvalitné projekty.
