Experti Národnej banky Slovenska povedali, že samotné očakávania nárastu cien nehnuteľností sú jedným z významných vplyvov, ktoré ich potlačia nahor. Potvrdzuje to aj Vladimír Baláž, ktorý je na Slovensku jediným uznávaným odborníkom na behaviorálne financie. Ale aj on, podobne ako mnohí ďalší vrátane centrálnej banky, za rastom cien na Slovensku vidí skôr reálne dôvody. Odpovedi na otázku, na koľko percent vidí ďalší rast cien nehnuteľností, sa síce vyhol, náhleho poklesu a problémov s masovým nesplácaním hypoték u nás sa však neobáva. Americký krach na trhu hypoték, ako hovorí, môže mať dvojaký účinok - zahraniční špekulatívni investori, ktorí nakupujú aj na Slovensku síce môžu byť opatrnejší, ale môže to byť aj presne naopak. Pokiaľ sa naša krajina stane vhodnou alternatívou toho, kam dávať zhodnocovať peniaze.
Očakávania sú skôr psychologickým, ako ekonomickým faktorom, hoci spolu súvisia. Aký podiel môžu mať samotné očakávania, že ceny porastú, na rýchlosť tohto rastu?
To je ťažké kvantifikovať. Na raste cien nehnuteľností na Slovensku sa neprejavujú len domáce vplyvy, ale pôsobia tu aj zahraničné faktory. Hovorí sa, že približne šesťdesiat percent kúpy bytov tu urobia cudzinci, najmä britskí, rakúski a nemeckí klienti. Nehnuteľnosti sa kedysi považovali za takzvanú neobchodovateľnú komoditu, nemôžete ich preniesť za hranice. Realitné fondy a globalizácia kapitálu však umožnili, že si Brit, aby zhodnotil svoje peniaze, kúpi byt v Bratislave. Samotné očakávania, samozrejme, môžu mať vplyv na ceny. Psychologické faktory je však obtiažne vyčísliť. Sú veľmi premenlivé, ťažko sa niečím podkladajú, vyžaduje si to rozsiahle prieskumy, na ktoré má málokto peniaze. Kvantifikovať môžete vplyv úrokových mier. Tam je zrejmé, že keď úrokové miery klesnú, klesne cena kapitálu, čo tlačí ceny nehnuteľností hore.
Predsa len boli nejaké experimenty. Išlo o to, a teraz vychádzame z vašej knihy, že makléri navrhli rozdielne ceny pre rovnakú nehnuteľnosť, a to v závislosti od toho, čo im v rámci pokusu nahovorili, že očakáva majiteľ...
Je pravda, behaviorálna ekonómia hovorí, že ľudia neposudzujú svoj majetok ako celkovú hodnotu, ale vždy len ako akýsi referenčný bod. Tak je to aj s predajcami nehnuteľností. Nehnuteľnosť sa posudzuje ako najväčšia investícia, ktorú bežný človek v živote urobí. Keď ju už kúpi a neskôr sa rozhodne z nejakej príčiny predať, je ťažké pripustiť myšlienku, že by to malo byť za nižšiu cenu ako kúpil. Prinajmenšom pôvodná kúpna cena je teda referenčným bodom. Nejde o jej celkovú hodnotu, ktorú predaj môže priniesť. Na všetko sa pozeráme cez možný zisk alebo stratu. Neradi strácame, preto aj nehnuteľnosti málokedy zlacnia.
Myslím si, že tu vôbec netreba nejaké ťažké teórie. V praxi bežne funguje: sused predal za tri, ja musím za tri dvesto, nič to, že susedov byt bol rekonštruovaný. Toto sa nemôže prejaviť na globálnom raste?
Určite áno. Ale ja som presvedčený, že za súčasným rastom cien nehnuteľností na Slovensku je viac reálnych dôvodov, ako tých psychologických. Tie sa iba nabaľujú. Veď tu pôsobia také faktory ako rast životnej úrovne. Tento vplyv je neodškriepiteľný. Najviac ceny rastú tam, kde je najväčší, teda v Bratislave, okolo Košíc. Darmo by ste vo Veľkom Krtíši pýtali za byt toľko, čo v Bratislave. Rozhodujú objektívne faktory - rast životnej úrovne, pokles úrokových sadzieb na dlhodobé úvery a globalizácia, keď ku nám plynie kapitál zo zahraničia, ktorý je výrazne vyšší a jeho sila väčšia.
Keď hovoríme o globalizácii a jej vplyvoch: V súvislosti s vývojom na trhu hypotekárnych úverov v USA sa opäť začínajú spomínať cenové bubliny. Ako to vlastne je?
Bublina v aktívach je jav, ktorý sa pravidelne vyskytuje. Aj nehnuteľnosti sú aktíva. Je pravda, že ceny aktív rastú dovtedy, kým nenarazia na nejakú objektívnu hranicu, kým sa nenájde "the last fool", teda posledný blázon, ktorý ešte kúpil. A potom ide cena prudko dole. Kedy to však nastane, to nikdy nie je isté. Aj Alan Greenspan povedal, že cenové bubliny spozorujete len vtedy, keď prasknú. Tie, ktoré sa týkajú nehnuteľností rastú dlhšie, ako iné.
Posledný blázon... Začína sa hovoriť o tom, že ceny starých bytov sú predražené, najmä pre budúce výdavky na opravu. Nemyslíte si, že pri kúpe starých bytov v zanedbaných starých bytových domoch nastal čas na posledné kúpy za najvyššiu cenu, ktorú si zapýta predávajúci?
To by som rozdelil podľa regiónov, a to aj v rámci Bratislavy. Je to preto, že lokalita je pri cene nehnuteľnosti tá najdôležitejšia, všetko ostatné môžeme na nej zmeniť, okrem polohy. Ak kúpite aj zanedbaný byt v dobrej lokalite, kupujete vlastne lokalitu, polohovú rentu. Tí, čo kupujú nehnuteľnosť a záleží im na jej zhodnotení, pozerajú na budúci záujem o lokalitu. Keď kúpite nehnuteľnosť v neatraktívnej štvrti, navyše s nevítanou sociálnou štruktúrou, zhodnotenie nečakajte. V takýchto lokalitách sa už dnes zrejme tí poslední kupujúci za najvyššie ceny našli a budú mať veľký problém, ak by nehnuteľnosti chceli niekedy predať. Samozrejme, ak nepríde veľký developer a nerozhodne sa neatraktívnu časť mesta zmeniť na nové hypermarketové centrum.
V Bratislave sa miešajú dve skupiny. Tí čo potrebujú a tí, čo špekulujú...
A nielen v Bratislave. Napríklad v Levoči už existuje veľká komunita Angličanov. Na tamojšom prostredí oceňujú blízkosť popradského letiska, nádhernú krajinu, historické mesto, čo ľudia z Veľkej Británie mali vždy radi. Miestne realitky sa týchto klientov pýtali, či im nevadí početná skupina Rómov, ktorí tam žijú. Odpovedali im, že nie, že doma majú niektoré oveľa obtiažnejšie sociálne skupiny.
Keď sa miešajú kapitálovo silní investori, ktorým ide iba o uloženie peňazí a sú ochotní nakupovať za vysoké ceny, sťažujú pozíciu tej skupine obyvateľstva, ktorá byty potrebuje na bývanie. To netreba nejako riešiť?
Nie je to vec, ktorú by mohla alebo dokonca mala riešiť nejaká vláda. Riešenie radšej ponechajme trhu. Je pravda, že najmä mladé rodiny majú problém s infláciou v aktívach. Nezarábajú ešte toľko, aby si mohli kúpiť drahé bývanie. Sú ale mladí, musia začať v lacnejších lokalitách a v menších bytoch. Keď začnú viacej zarábať, kúpia nákladnejšie nehnuteľnosti. Keby nastal krach, príde ich čas a nakúpia to, čo je dnes pre nich nedosažiteľné.
Mnohí sa na to tešia. Je ale dobré sa toho dočkať?
Pre mladé rodiny pravdepodobne áno. Len na Slovensku takéto niečo hneď tak rýchlo nehrozí. Ceny máme nižšie ako sú vo vyspelých krajinách. To, samozrejme, súvisí s príjmami a kúpnou cenou.
Argument, že my sme lacní a ostatní drahí je v poslednom čase medzi ekonómami populárny. Hovoria, že ešte existuje priestor, kde rásť. Ale bežní ľudia to tak nevidia, potrebujú bývať a nemajú na to...
Je to pravda, ale s tým nič nenarobíme. Keď zoberieme štatistiky o vývoji príjmov a cien nehnuteľností od roku 2002, keď ich začala Národná banka Slovenska vyhodnocovať, až do júla tohto roka spotrebiteľské ceny narástli o 29 percent. Disponibilné príjmy domácností o viac ako polovicu, nehnuteľnosti o stoštyri percent. Reálna kúpna sila obyvateľstva rastie vo vzťahu k zvyšku spotrebného koša - výdaje na potraviny, dopravu, dovolenky a podobne. Ale v porovnaní s vývojom cien nehnuteľností to tak nie je, v tomto ohľade bohužiaľ klesla.
Je takýto rýchly rast cien nehnuteľností vôbec zdravý?
To je rečnícka otázka. Je to proste tak. Cena je vždycky výsledkom toho, aký je dopyt a aká je ponuka. Zahraničný dopyt má oveľa vyššie rezervy ako ten náš domáci.
A dá sa to udržať?
Veľa sa napríklad hovorí o tom, či ľudia budú schopní splácať nabrané úvery. Sú štyridsaťročné hypotéky, premenlivé úroky, ktoré po čase môžu veľmi vyskočiť... Na to sú dve miery. Jedna hovorí o tom, ako rizikové sú hypotéky zo strany banky, či vám dá banka úver na sedemdesiat, alebo aj viac ako sto percent. Tých, čo dajú na viac ako sto percent hodnoty nehnuteľnosti je zatiaľ veľmi málo, v tom by som riziko nevidel. Schopnosť obyvateľstva splácať hypotéky sa hodnotí pomerom príjmov a hodnoty nehnuteľnosti, ktorú z nich kúpili. Vo svete je tento pomer zhruba 5,2 ku jednej - ako keby ste mali ročný príjem milión korún a nehnuteľnosť stála 5,2 milióna. Na Slovensku je tento pomer ešte len 3,8 ku jednej.
Takže keď necelé štyri roky budem robiť len na nehnuteľnosť, zaplatím ju? Ale opäť ide len o priemery a rozdiely na Slovensku sú veľmi veľké. Ako tieto údaje ovplyvňuje situácia z regiónov, kde je cena nehnuteľností veľmi nízka?
Je zrejmé, že v hlavnom meste je tento pomer celkom iný. Ale len málokto si zoberie v regiónoch s nízkymi cenami na kúpu nehnuteľností hypotéku. Aj keď to možno na prvý pohľad tak nevidno, banky si trh hypoték dobre strážia a len tak hypotéku nedajú.
Ale už existujú mladé rodiny, ktoré nevládzu hypotéky splácať, alebo s veľkými ťažkosťami...
To je pravda. Ale nie je to masový jav. Aj o tom je trh. Vždy bude niekto, kto nebude vládať splácať. Ale miera tohto zlyhania je na Slovensku u hypoték i spotrebných úverov obyvateľstva stále veľmi nízka.
Môže to byť aj vecou prístupu? Keď u nás nemáte na splátku hypotéky, vnímate to ako obrovskú záťaž. Ľudia, ktorí dlho žili v USA, kde teraz majú problémy so splácaním hovoria, že Američania to vôbec nevidia ako fatálny problém. A pritom to tam rieši vláda.
Samozrejme, že môže. U nás je ešte hanba sa veľmi zadĺžiť. A ešte väčšia hanba je, že vás, keď nesplácate, vysťahujú. My nie sme zatiaľ privyknutí bankrotovať, v Amerike to ľudia berú ako súčasť životného procesu, u nás je to životná tragédia. Ale bankroty mladých rodín kvôli hypotékam nám vo veľkom ozaj ešte nehrozia.
Prognózy ďalšieho vývoja cien nehnuteľností, čo do odhadovaných percent nárastu sa veľmi líšia, hovorí sa od jedného do devätnásť percent. Čo si o tom myslíte?
Krach na trhu nehnuteľností v USA môže trocha ochladiť zahraničných investorov, ktorí budú pri vkladaní kapitálu do tejto komodity opatrnejší. Takže je možné, že toho globálneho kapitálu pritečie troška menej. Ale môže sa stať to, že budú vyhľadávať iné príležitosti ako v Amerike a, naopak, budú investovať viacej. Čo sa týka domáceho dopytu, populácia síce nerastie, ale momentálne relatívne rastie počet mladých ľudí, ktorí chcú mať nové byty, rastie počet jedno, alebo dvojčlenných domácností. Ja to vidím tak, že ceny porastú a prasknutie nejakej cenovej bubliny nám ešte nehrozí.
Behaviorálna ekonómia je nový odbor - má sotva štvrťstoročia. Behaviorálne financie sú jej odvetvím a zaoberajú sa skúmaním rôznych sklonov, ktoré bránia racionálnemu rozhodovaniu investorov.
