Nasledovať budú ďalšie projekty, nateraz však všetky v hlavnom meste. Predseda predstavenstva Luděk Sekyra potvrdzuje ďalšie plány. Prestavať by na Slovensku chceli dvanásť miliárd slovenských korún a netaja sa ani ambíciami zúčastniť sa na PPP projektoch. Bratislava, aj napriek tomu, že tu výrazne zdraželi stavebné práce, je podľa Luďka Sekyru zaujímavá z viacerých dôvodov. Na rozdiel od Prahy tu môžu stavať moderné projekty na rozsiahlych plochách blízko centra.

Trh v Českej republike je viac menej nasýtený. Je to jeden z dôvodov, prečo ste prišli na Slovensko?

Je pravda, že český trh je v inej fáze vývoja. Pôsobí na ňom niekoľko významných hráčov, je nasýtenejší, rozvinutejší. Je ale aj výrazne väčší. Na druhej strane, Bratislava je veľmi zaujímavý trh z hľadiska pozície mesta, z hľadiska silného dopytu po rezidenčných projektoch i z hľadiska toho, že na rozdiel od Prahy je v Bratislave množstvo plôch v tesnej blízkosti centra, ktoré sa dajú zastavať, navyše aj relatívne modernými komplexami.

Praha je pamiatkovou zónou chránenou UNESCO, takže sa v nej dá stavať skôr od okrajových častí do vnútra, a nie z vnútra na okraj, ako je to v hlavnom meste Slovenska. Trhy sú každý iný. Aj keď ten bratislavský je výrazne menší, pre nás je to zaujímavá diverzifikácia. Čo sa týka kultúrnej blízkosti, Slovensko je prvou krajinou, ktorú sme zvolili pri našej expanzii.

Trhy sú každý v inej fáze... Znamená to, že sa dá na Slovensku zarobiť s ohľadom na dopyt viac ako v okolí Prahy?

Myslím, že výnosy v obidvoch krajinách sú z nášho hľadiska porovnateľné. Je potrebné totiž vidieť aj to, že ceny stavebných prác na Slovensku zdraželi, cenový skok bol zhruba štvrtinový. A, samozrejme, zvýšil ceny vstupov a znížil marže developerov. Ale aj tak, vývoj cien na Slovensku je uspokojivý. V Prahe je dopyt v segmente lacnejšieho bývania v súčasnosti možno slabší ako na Slovensku a ceny nadštandardných bytov sú vyššie. Napríklad v centre Prahy sa predávajú byty za 240 tisíc českých korún (293 tisíc slovenských korún) za meter štvorcový. K tejto úrovni zatiaľ bratislavské centrum nedospelo.

Napriek tomu, keď príde zahraničný developer do Bratislavy, zvyčajne sa uvedie nadštandardnými bytmi...

My sme jedna z mála realitných skupín, ktorá má širokú pozíciu v tom, že staviame bytové projekty, projekty administratívne i obchodné. Pokrývame všetky segmenty realitného trhu. Máme v Prahe i v Bratislave projekty luxusného bývania. V Bratislave sme začali činnosť týmto projektom (pozn. red. Cubicon), ktorý je kombináciou bytových plôch slušného štandardu i obchodných plôch, občianskej vybavenosti.

Cubicon je veľký projekt. V okrajových častiach Bratislavy sa pripravuje výstavba veľkých polyfunkčných území, napríklad medzi Lamačom a Devínskou Novou Vsou, či v Petržalke. Pôjdete aj do takýchto projektov?

Posudzujeme rad ďalších stavieb. Pripravujeme v Bratislave projekty v hodnote viac ako dvanásť miliárd slovenských korún, patrí k nim multifunkčné centrum v areále BCT, či projekt Starohorská. Ale pozeráme sa aj na niektoré prímestské zóny, ktoré sú veľmi zaujímavé. Nevylučujem, že do niektorého z týchto projektov vstúpime. Na druhú stranu, Slovensko pre nás nie je jediným zahraničným trhom. Pripravujeme rozsiahle projekty v Rusku, ale aj v niektorých ďalších krajinách strednej a východnej Európy.

Ako sa líši predstava záujemcu o nové bývanie v Bratislave, v Českej republike a, povedzme, v Moskve?

Z tohto hľadiska sú si trh na Slovensku a v Českej republike veľmi podobné. Aj stredná vrstva tu vzniká podobne. V Rusku treba rozlišovať Moskvu, mestá s viac ako miliónom obyvateľov a menšie mestá. Moskva je dnes najdrahším mestom na svete, ceny na trhu nehnuteľností prekonali všetky očakávania. Veď byty v centre Moskvy stoja až päťdesiat tisíc dolárov (1,2 mil. Sk) za meter štvorcový, priemerné ceny sú cez štyri tisícky dolárov (94 800 Sk) za štvorec. V tomto prípade ale hovoríme o desaťmiliónovom meste, trh tam je trhom svetových metropol. Dopyt výrazne prevyšuje ponuku. Trhy v iných ruských mestách sú viac podobné tomu, čo poznáme z Bratislavy alebo z Prahy. Vzniká stredná vrstva, existuje nielen dopyt z regiónov alebo zo zahraničia, ale aj vnútorný dopyt. Rusko nie je jeden trh, ale rad lokálnych trhov. Ako súhrn je to však najväčší trh v našom regióne.

Rozdiel medzi hlavným mestom a inými mestami je aj v Českej republike, aj na Slovensku. Na druhej strane, veľkým rozvojom prechádza napríklad Banská Bystrica, nájdu sa mestá, kde ceny nehnuteľností rastú rýchlejšie ako je to momentálne v hlavnom meste. Budete investovať aj inde ako v Bratislave?

Regióny sú samozrejme zaujímavé. Vidíme, ako silno sa rozvíjajú i v Česku. Nás, vzhľadom na to, že sme skupina s regionálnym zameraním, zaujímajú projekty s určitou kritickou veľkosťou. Kritická veľkosť projektov v slovenských mestách zatiaľ nie je na úrovni toho, čo by bolo pre nás dostatočne zaujímavé.

O akých veľkých projektoch hovoríme?

Neradi robíme projekty pod, povedzme, miliardu korún.

Prečo?

Pretože sa sústreďujeme na zásadné územia, v rozvoji máme zhruba sedemdesiat projektov. Takže už sme veľmi selektívni, veľmi si vyberáme, do ktorého projektu vstúpime a aký projekt pridáme do nášho portfólia.

Robíte veľké projekty, pri ktorých sa musí myslieť aj na zodpovedajúcu infraštruktúru. Ani Cubicon nie je výnimkou. Kde je hranica, kedy ste ešte ochotní pomôc mestu a zafinancovať do infraštruktúry a kedy by to už pre vás znamenalo stratu?

Sme zvyknutí podieľať sa na infra-štruktúre, ktorá zároveň zvyšuje ekonomickú hodnotu projektu a zlepšuje užívateľom štandard. Podiel, ktorým sa zúčastňujeme na infraštruktúre, vždy zodpovedá tomu, čo je pre konkrétny projekt ekonomicky únosné. Ideme teda na hranicu ekonomickej únosnosti, ale nemôžeme ísť za ňu. Na zodpovedajúcej časti infraštruktúry sme teda pripravení sa podieľať. Sme aj významným investorom do projektov verejno-súkromného partnerstva, PPP projektov. Napríklad v Prahe tak na podobnom princípe staviame Národnú technickú knižnicu pripravujeme sa na PPP projekty pri výstavbe infraštruktúry, diaľnic. Takže je možné, že v tomto segmente budeme aktívni aj na Slovensku.

Veríte teda, že ochota spolupracovať teraz sa vám vráti cez ochotu spolupracovať pri PPP projektoch...

Áno.

V Bratislave, podobne ako v každej metropole, veľkú časť klientely tvoria klienti a ich kapitál zo zahraničia. Rátate pri príprave projektov aj s nimi?

Realitné fondy sú našej skupine blízke. Máme vlastnú divíziu asset manažmentu, sme poradcom realitných fondov. Spolupracujeme s niektorými významnými medzinárodnými investormi. Naša spolupráca, vzhľadom na to, že sme dostatočne kapitálovo vybavení, je skôr v konečnej fáze projektov, pri predaji a najmä u komerčných priestorov. Tam sú konečnými kupcami fondy, ktoré majú konzervatívnu stratégiu a investujú hlavne do plne prenajatých administratívnych budov, alebo obchodných centier.

A pri rezidenčných projektoch?

Do tých investujeme vo vlastnej réžii.

Ale rátate s odbytom kupujúcich zo zahraničia?

Pri bytových projektoch s tým veľmi nepočítame. Sú niektoré skupiny, najmä britsko-írske investičné spoločnosti, ktoré kupujú väčšie počty bytov a potom ich odpredajú svojim klientom. Ale tu nejde o nejaký systémový prístup do portfólia fondov ani hlavný investorský prúd. Je to skôr kúpa a nasledovný predaj, isté špecifikum, s ktorým sme sa stretli v Prahe a stretávame sa s tým i v Bratislave, pretože to sú mestá, kde sa v budúcnosti očakáva zhodnotenie nehnuteľností a zároveň to sú mestá príjemné pre prípadné prilákanie cudzincov, k prechodnému, alebo trvalému bývaniu.