Rumunské hlavné mesto Bukurešť a vôbec celá krajina stáli dlhé roky prakticky úplne mimo záujmu investorov a zaostávali za ostatnými štátmi bývalého východného bloku. To však už nie je pravda. Vstup krajiny do Európskej únie spôsobil, že sa na miestny trh vrhla nová vlna nadnárodných firiem. K nemalej spokojnosti developerov, všetci žiadajú moderné kancelárie.

Rýchly ekonomický rast Rumunska a integrácia do Európskej únie urobili z Bukurešti jedno z najatraktívnejších miest pre investorov v rámci strednej a južnej Európy. Podobne ako v ostatných krajinách s príbuznou minulosťou, aj tu sa záujem sústreďuje predovšetkým na hlavné mesto. "S rastúcim počtom medzinárodných spoločností vstupujúcich na rumunský trh sa rekordne zvyšoval aj dopyt po moderných kancelárskych a bytových priestoroch. Limitovaná ponuka na trhu neustále hnala ceny vyššie a začali sa budovať mnohé významné projekty, opisuje situáciu na rumunskom trhu po objavení krajiny investormi Cristina Simionescu, šéfka CPB Romania, rumunskej pobočky rakúskej spoločnosti CPB Immobilientreuhand.

Trh kancelárií siaha na rekordy

Rastúci dopyt po moderných kancelárskych priestoroch naštartoval viaceré významné projekty, ktoré by podľa analýzy CPB mali tento rok priniesť vyše 300-tisíc metrov štvorcových novej plochy. Kvôli nízkej ponuke uzavrelo už vlani viacero developerov so záujemcami predbežné nájomné zmluvy, na základe ktorých mali isté "svoje" priestory pol roka až rok pred ich dostavaním. Tento trend pokračuje aj v tomto roku, keď je už predbežne prenajatá približne tretina priestorov. Miera neobsadenosti výrazne klesá, z piatich percent na konci roku 2005 na menej ako dve percentá ku koncu minulého roka.

Bukurešť nemá vyšpecifikovanú oblasť, v ktorej sa budujú kancelárske priestory, hoci investori sa orientujú prevažne na severnú časť mesta a centrum. Rastúce ceny pozemkov však prinútili developerov hľadať nové možnosti, ako sú napríklad aj investície v hnedých zónach (pozn.red. bývalé priemyselné štvrte).

Hladní podnikatelia

V súvislosti so vstupom Rumunska do Európskej únie v januári tohto roku sa na miestny trh vrhla nová vlna firiem, reprezentujúca zástupcov najdôležitejších medzinárodných spoločností. Tie hľadajú kvalitné kancelárske priestory s flexibilnými projektmi, profesionálnou správou majetku a s garanciou kvalitného dokončenia investície. Výsledkom je, že kancelárske priestory triedy A (najkvalitnejšie) sa na projektoch dokončených tento rok podieľajú približne dvoma tretinami a dosahujú plochu 224-tisíc metrov štvorcových.

Ďalšia z poradenských spoločností v oblasti nehnuteľností Colliers International však upozorňuje na chýbajúce medzinárodne platné štandardy na klasifikovanie kancelárskych priestorov do tried A a B. "Často sú to experti na miestny trh, ktorí delia projekty do tried. Bez jasných a všeobecne akceptovateľných kritérií bude táto klasifikácia vždy subjektívna a sporná," konštatuje Colliers v tohtoročnom prehľade rumunského trhu nehnuteľností.

Vlani uzavreli väčšinu zmlúv o prenájme kancelárskych priestorov spoločnosti z IT, finančného a farmaceutického sektora. Tieto sektory, ku ktorým sa pridali centrá služieb a call centrá, prevažujú medzi záujemcami aj tento rok.

Logistické priestory sa zdvojnásobia

Logistický trh v Bukurešti sa vyvíjal pomalým tempom. Ale aj tu tento a budúci rok vyvolali a ešte vyvolajú prudkú zmenu. Zatiaľ čo vlani sa podľa analýzy CPB dokončilo 100-tisíc metrov štvrocových nových logistických priestorov a ich celková plocha dosiahla spolu 300-tisíc metrov štvorcových, počas roka až roka a pol by sa celková plocha mala zdvojnásobiť.

Väčšina investícií sa koncentruje na západný a severný okraj mesta predovšetkým kvôli dobrým prístupovým cestám a dostupnosti rozsiahlych pozemkov. Podľa CPB je pravdepodobné, že vďaka nízkym cenám pôdy sa v strednodobom horizonte objavia významné projekty aj na južnom a východnom okraji Bukurešti.

CPB je presvedčená, že dopyt v tomto sektore ostane vysoký, keďže ťahať ho budú nové spoločnosti vstupujúce na rumunský trh a expanzia už etablovaných miestnych a medzinárodných firiem. Počas posledných dvoch rokov vzrástol dopyt o vyše 60 percent a tento trend by mal pokračovať. Ako trh dozrieva a zvyšuje sa aj ponuka logistických priestorov, ceny za prenájom podľa CPB pravdepodobne klesnú ku koncu tohto roka na štyri eurá za meter štvorcový.

Obchodné priestory aj mimo metropoly

Zatiaľ čo pri vstupe na trh budovali investori nákupné centrá predovšetkým v hlavnom meste, v súčasnosti sa podľa spoločnosti Colliers čoraz viac sústreďujú na nové lokality. V tomto roku sa otvárajú nákupné centrá napríklad v mestách Kluž (Cluj), Brašov (Brasov), Pitesti, Vaslui, Bacau a Constanta. Každé dôležité mesto ako aj menšie mestečká sa stávajú terčom developerov a maloobchodníkov. V rokoch 2008 a 2009 by sa všetci hlavní developeri mali presunúť aj mimo Bukurešť: GTC, Euromall, Africa Israel, Riofisa a TriGranit. V dôsledku značného záujmu developerov sa môže stať, že niektoré mestá budú čeliť nadmernej ponuke nákupných centier. Môžu to byť napríklad mestá Arad, Craiova alebo Kluž, z ktorých v každom by sa malo vybudovať štyri alebo päť nákupných centier, pričom žiadne z nich nemá viac ako 350-tisíc obyvateľov.

Podľa údajov Colliers, miera neobsadenosti v nákupných centrách v Bukurešti predstavovala vlani 3,16 percenta. Priemerná cena za prenájom sa pohybovala medzi 25 a 28 eur za meter štvorcový mesačne, čo v porovnaní s predchádzajúcim rokom predstavuje deväťpercentný pokles. Mimo Bukurešti zaplatili nájomníci za meter štvorcový 18 až 25 eur mesačne. V nasledujúcich dvoch rokoch Colliers očakáva pokles cien v závislosti od kvality nákupného centra o 10 až 25 percent.

Trh vstupuje do novej éry

V roku 2005 oznámili investori v Bukurešti zámer vybudovať iba tri väčšie bytové projekty. O rok neskôr už bolo nových projektov devätnásť. Spolu 22 projektov by tak malo na bukurešťský trh bývania priniesť približne 11-tisíc bytov. Vlani bolo pritom na predaj ponúknutých viac ako 4770 nových bytov a podľa developerov sa ich predalo 3000. Colliers odhaduje, že sa zároveň predalo päť až sedemtisíc bytov v starých bytových domoch ešte z komunistickej éry. Predajné ceny bytov sa vlani zvýšili o pätinu, pričom v prípade nových bytov nižšej a strednej kategórie sa pohybovali od 900 do 1500 eur bez DPH za meter štvorcový.

Tento rok by sa malo v Bukurešti dokončiť takmer 1300 nových bytov. Colliers očakáva, že ceny bytov v hlavnom meste Rumunska budú ešte ďalšie dva až tri roky rásť 15- až 20-percentným tempom za rok.

Boom pokračuje

Investície na miestnom trhu nehnuteľností dosiahli rekordné úrovne v roku 2006, keď ich objem predstavoval 740 mil. eur. Najvýraznejší rast - o 124 percent - zaznamenal trh kancelárskych priestorov. V najbližších dvoch rokoch CPB očakáva pokračovanie trhového boomu vo všetkých sektoroch, pričom plocha priestorov sa zvýši o päťdesiat až dvesto percent. Napriek rozsiahlym investíciám je totiž dopyt stále veľmi vysoký.

Rumunský realitný trh

v Rekordne nízka miera neobsadenosti: Vlani zaznamenala Bukurešť rekordne nízku mieru neobsadenosti voľných priestorov, na úrovni nižšej ako dve percentá. Do konca roku 2007 sa odhaduje rast miery neobsadenosti na úroveň okolo štyroch percent v dôsledku rekordného množstva projektov, ktoré by mali byť ukončené v druhej polovici tohto roka.

v Nízka, ale rastúca ponuka: Ponuka moderných kancelárskych priestorov je stále nízka, ale nápadne rýchlo rastie. Ohlásené bolo rekordné množstvo projektov s celkovou plochou na úrovni tretiny existujúcich priestorov.

v Stabilné a vysoké nájomné: Nájomné v Bukurešti je vysoké a očakáva sa, že sa bude držať na stabilnej úrovni. Napriek veľkému množstvu projektov vo výstavbe sa nepredpokladá pokles nájomného, keďže dopyt je stále vysoký a miera neobsadenosti nízka. Súčasná situácia by mohla trvať minimálne dva roky.

v Celková plocha kancelárskych priestorov: 850 000 metrov štvorcových, nájomné v nich je podľa úrovne lokality a priestoru od 13 do 22 eur za meter štvorcový mesačne, pričom najkvalitnejšie priestory sú za 19 - 22 eur

Zdroj: CPB Romania

Dvesto hektárov pre Baneasa

Projekt Baneasa je jeden z najväčších urbanistických projektov v juhovýchodnej Európe a vyrastie na ploche 211 hektárov na severnom okraji Bukurešti. Z celkovej plochy zastavajú vyše milión metrov štvorcových. Projekt v hodnote 1,2 mld. eur bude mať komerčnú časť (nákupné centrá a zábavný komplex), biznis a technologický park a obytnú zónu. Ich jednotlivé etapy sa budú otvárať postupne.

Autor: Gabriela Fialová