h dvoch rokoch by mali investori dokončiť vyše tisícky nových bytov.
O nastávajúcom boome v najbližších dvoch rokoch hovoria realitné kancelárie, sľubujú ho developeri. "Už takmer druhý rok sa rozvíja výstavba bytových domov, prípadne polyfunkčných objektov, ale hlavne bytová výstavba," hovorí riaditeľ banskobystrickej realitnej kancelárie Reality Market Bohumil Kratochvíl. To, že trh konečne ožil, potvrdzuje aj generálny manažér a konateľ developerskej spoločnosti VAV invest Peter Valach. Dôvodmi sú zmena prístupu vedenia mesta k investorom, ale najmä zlepšujúca sa ekonomická situácia obyvateľstva a úverová dostupnosť.
Budú mať ľudia peniaze?
Najviac sa stavajú byty. Investori majú rozostavané viaceré bytové domy a tesne pred začatím výstavby sú veľké bytové projekty. "Možno je chyba, že sa nestavajú byty na prenájom v takom množstve, ako by ich trh potreboval. Jediný, kto sa v tomto angažuje, je zatiaľ len samospráva," mieni Valach. Realitní makléri a investori dúfajú, že trh bude schopný absorbovať výrazný prírastok nových bytov, pretože dopyt je veľký. Na druhej strane sa obávajú, či ľudia budú mať dostatok peňazí, pretože aj ceny nových bytov postupne stúpajú. Bohumil Kratochvíl odhaduje, že do dvoch rokov by mohol štvorcový meter v novostavbe stáť do päťdesiattisíc korún.
"Dopyt po bytoch je veľký. Otázne je to, či ľudia budú mať na byty peniaze. Pred dvomi rokmi sa ceny nových bytov pohybovali okolo 27 až 31 tisíc korún za štvorcový meter. Tento rok sme už boli na 40 tisícoch a predpokladám, že do dvoch rokov budú ceny od 40 do 50 tisíc korún," odhaduje riaditeľ Reality Market. Rast cien nových bytov Kratochvíl zdôvodňuje rastom cien vstupov. Stúpajú ceny pozemkov, materiálov, ale najmä ľudskej práce. Tvrdí, že za ostatné tri roky stúpla cena práce na dvojnásobok. Nedostatok peňazí by mali riešiť pôžičky. Momentálne sú reálne úrokové sadzby šesť percent a Kratochvíl nepredpokladá ich ďalší pokles, skôr stabilizáciu na úrovni Európskej únie.
Staré byty sú predražené
Dostatok nových bytov by mohol korigovať doteraz výrazne deformovaný trh s bytmi. Momentálna situácia je podľa odborníkov neudržateľná. Nedostatok bytov na trhu prehrial predajné ceny starých bytov, ktoré neodrážajú ich skutočnú hodnotu.
V Banskej Bystrici, ale aj v okolitých mestách a v Žiline je dopyt po bytoch veľký a tlačí ceny hore. V Banskej Bystrici stúpli ceny bytov o 800 tisíc korún až milión oproti porovnateľnému obdobiu spred dvoch rokov.
Napríklad ceny jednoizbových bytov sa v roku 2005 pohybovali okolo 600 tisíc korún a dnes je to do jeden a pol milióna. Trojizbové byty stáli približne milión korún, dnes sa ich cena šplhá k 2,5 miliónu. Podobný trend môžeme sledovať aj v Žiline a vo Zvolene.
"Momentálne sú staré byty na výslní, ale asi na najvyššej cenovej hladine. Cena je zbytočne vysoká, pretože potrebujete do neho investovať," hovorí Kratochvíl.
Ďalší vývoj cien je podmienený správaním sa trhu. Ak bude dopyt, vysoké ceny sa budú držať. Na zdravom trhu však musí byť rozdiel medzi novým bytom a starým minimálne tretina, až polovica ceny.
Špekulácie kvôli euru
Niektorí ľudia sa snažia špekulovať a čakajú na príchod euro. Časť z nich kupuje nehnuteľnosti ešte pred jeho zavedením a majitelia sa zase spoliehajú na rast cien nehnuteľností. Bohumil Kratochvíl však dramatické posuny v cenách po zavedení euro nepredpokladá.
"Vznikajú takéto nálady. Aj to spôsobilo, že ľudia nechcú predávať staré byty aj keď ich majú voľné. Je ich preto málo, a to spôsobuje, že cena stúpa. Podľa mňa nepríde zásadný vzostup cien nehnuteľností. Ak sem príde zahraničný kapitál, nezačne skupovať slovenské nehnuteľnosti. Nevidím dôvod aby rástli ceny starých bytov," myslí si šéf Reality Market.
Cena starých bytov momentálne vyskočila až na 31 tisíc za štvorcový meter, čo je neadekvátne. Napríklad na Pršianskej terase môžu ľudia za tú istú cenu kúpiť nové.
Zatiaľ najmä domáci investori
Na realitný trh v Banskej Bystrici vplývajú aj rozvojové impulzy. Pripravuje sa budovanie priemyselného parku Majer-Šalková na ploche okolo 63 hektárov a priemyselný park Badín-Sielnica pod gesciou miestnej a regionálnej samosprávy.
Šalková by mala priniesť Banskej Bystrici do 3500 nových pracovných miest. Priemyselný park chce mesto začať stavať v prvom štvrťroku budúceho roka. Súkromní investori pokračujú vo výstavbe Europa Business Center v lokalite Trosky -Belveder a pripravujú výstavbu nového päť hviezdičkového hotela. V lokalite plážového kúpaliska pripravujú Aquapark a menšie nákupné centrum City Center. "Po schválení doplnkov k územnému plánu sa dá predpokladať, že investičný boom sa dostane aj do lokality Námestia Slobody pri Dome kultúry," konštatuje konateľ developerskej spoločnosti VAV invest Peter Valach.
Nateraz v Banskej Bystrici cítiť aktivity domácich alebo regionálnych investorov, hoci trh skúmajú aj viacerí globálni investori. Objavili sa Íri, Španieli, Belgičania, investori z Izraela a USA. Zatiaľ najväčšou investíciou v meste bola výstavba Europa Shopping Center za viac ako 2,5 miliardy korún. Tá bola zároveň najväčšou transakciou pre globálneho hráča ING Real Estate, ktorý vstúpil kúpou centra od investičnej skupiny VAV invest na banskobystrický trh.
Po bytoch aj pozemky
Okrem bytov je v regióne záujem aj o kvalitné stavebné pozemky vybavené inžinierskymi sieťami. Pred niekoľkými rokmi sa objavil záujem stavať v prímestských lokalitách, väčšinou ho však ovplyvňuje dostupnosť mestskej hromadnej dopravy. Cena pozemkov sa v týchto lokalitách pohybuje od dvoch do troch tisíc korún za štvorcový meter.
Dobrý výhľad majú z hľadiska rozvoja bývania napríklad lokality ako prímestská rekreačná zóna Suchý vrch a Malachovské skalky. Problémom je však nedoriešená doprava. Samospráva tu neinvestovala do rozvoja infraštruktúry. Podľa riaditeľa Reality Market bude mať veľký význam Pršianska terasa a s ročným až dvojročným oneskorením aj územie nad amfiteátrom. Investori tam už skúpili približne sedem hektárov pozemkov.
Dane z nehnuteľností
Ročná daň za štvorcový meter stavebného pozemku je v Banskej Bystrici šesť korún. Za štvorec bytu v meste zaplatíte štyri koruny, za nebytové priestory stovku.
Za štvorec záhrady, zastavané plochy a nádvoria a ostatné plochy platia Bystričania šesťdesiat halierov. Za štvorcový meter chaty či záhradného domčeku zaplatíte ročne pätnásť korún.
Stavby na bývanie sú zdanené tromi a stavby na poľnohospodársku produkciu štyrmi korunami za štvorec.
Stavby na podnikanie vrátane administratívy zdanilo mesto sto korunami a garáže 24 korunami za meter štvorcový.
Oproti minulému roku dane až na niekoľko detailov nestúpli.
(dv)
Čo na to ľudia
Banskobystričania vnímajú rozvoj realitného trhu bipolárne. Časť z nich z rozvoja profituje a trend vníma pozitívne, ale pre niektorých stavebný boom v meste znamená zníženie komfortu bývania.
"Mali sme krásne bývanie, kým tu nezačali stavať," hovorí Zuzana Kolárová, majiteľka bytu na jednom z najdrahších panelákových sídlisk v Banskej Bystrici. "Postavili domy na lúke za našim domom. Je tu oveľa viac prachu, pozerajú sa mi do okien a v noci mi parkujúce autá svietia priamo do očí. Škoda hovoriť ďalej," dodáva a pre časť Banskobystričanov je táto reakcia príznačná.
Ľudia z realitiek upozorňujú, že trend zahusťovania už zastavaných častí v Banskej Bystrici nie je pozitívny. Mesto by sa nemalo rozvíjať do vnútra, ale na okrajoch.
"Áno, ľudia vnímajú rozvoj realitného trhu rozporuplne. Zvyčajne podľa toho, či sú kupujúci alebo susedia už jestvujúcich nehnuteľností. Prvá skupina samozrejme pozitívne a druhá negatívne, pretože sa ich výstavba priamo týka a majú zhoršený komfort bývania. Je tu aj fenomén tzv. tretieho sektora. Žiaľ, niekedy sa vyjadrujú aj ľudia, ktorí nie sú ku všetkému plne kompetentní. Výsledkom sú obštrukcie vo výstavbe alebo nezmyselné požiadavky, ktoré často vedú k predraženiu investícii alebo ich posunu," dodáva Peter Valach z VAV invest.
(dv)
