A to aj napriek tomu, že by mal upraviť sankcie pre čierne stavby, za určitých podmienok by mal umožniť vynechať územné konania a mal by zjednodušiť schvaľovací proces pre výstavbu ako celok.
Nový stavebný zákon pripravujú už dlhšie ako dva roky. Zdedil ho nový minister, v máji jeho návrh bez toho, aby sa o tom veľa rozprávalo, v legislatívnej rade vlády vrátili na dopracovanie. Teraz sa čaká na novú verziu. "Za týmto zákonom veľkú politiku nevidím," hovorí prezident Zväzu stavebných podnikateľov Slovenska Ján Majerský.
Mnohí súčasný stavebný zákon kritizujú za to, že je nepružný, zastaraný. Čo si žiada najväčšiu zmenu?
Súčasné znenie vychádzalo zo situácie v polovici 70-ych rokov. Neskôr zákon niekoľkokrát novelizovali. Výsledkom je právna norma, ktorá síce je v súlade s právom Európskej únie, ale práve vplyvom počtu legislatívnych úprav sa stala neprehľadnou, obtiažne zrozumiteľnou a použiteľnou. No pravým dôvodom na nové znenie stavebného zákona sú požiadavky praxe a stavebného trhu. Súčasné i tie budúce. Stručne povedané: treba sa viac zamerať na územné plány a územné plány zón, zjednodušovania povoľovacích konaní, upresniť terminológiu a pojmy, aby sa zamedzilo svojvoľným interpretáciám. V profesionálnej rovine je treba akceptovať reálnu existenciu troch základných partnerov v procese výstavby - stavebníka, generálneho projektanta stavby a generálneho zhotoviteľa stavby, nanovo vymedziť vybrané činnosti vo výstavbe a základný obsah projektovej dokumentácie, vrátane realizačnej projektovej dokumentácie, zaoberať sa zodpovednosťou a sankciami. Je toho viacej, ale toto je základ.
Náročnosť stavebného konania má byť odstupňovaná, v niektorých prípadoch sa má celkom vypustiť územné konanie. Nie je to príliš veľa?
Toto bola zásadná požiadavka z praxe, ktorú sme dlhodobo presadzovali - aby bolo urýchlené stavebné konanie. Východiskom však je podmienka, aby čo najviac obcí malo dobré územné plány a územné plány zón. Podarilo sa. Povinne by po novom mali mať územný plán obce, ktoré majú tisíc obyvateľov. Doteraz stačilo, keď mali viac ako dve tisícky. Zjednodušenie je v tom, že v prípade, keď obec bude mať územný plán zóny a stavba bude tomuto plánu zodpovedať, nebude potrebné územné konanie. Nastúpi hneď ďalší proces, ktorý bude závisieť od charakteru stavby. Toto je veľmi dobrý krok vpred.
Pomôže to individuálnym stavebníkom?
Určite. Bude to znamenať podstatné urýchlenie celého procesu. Keď si naplánujete na pozemku výstavbu rodinného domu, prídete na úrad, poviete, kde a čo chcete stavať a úradníci vám podľa územného plánu zóny povedia, čo musíte splniť. Ďalším zjednodušením, s ktorým sa v novom stavebnom zákone ráta, je to, že pri niektorých druhoch stavieb dostanete hneď stavebné povolenie. Opäť podmienkou zostáva to, že obec alebo mesto musia mať územný plán zóny a vy musíte splniť podmienky, ktoré sú v ňom pre stavby zanesené. A nielen to. Pripravená je nová klasifikácia budov. Obecne platí, že sa oproti súčasnému stavu podstatne viac stavieb dostáva do kategórie, ktorá nevyžaduje stavebné povolenie.
Ktoré to sú?
Jednoduchšie, bez stavebného povolenia, by to mali mať stavebníci napríklad menších rodinných domov, malé bytovky, jednoduché zemné práce, skladové objekty... V najprísnejšom režime zostávajú veľké stavby s výrazným dopadom na životné prostredie - ako sú napríklad letiská, vojenské objekty, železnice, rýchlodráhy a podobne.
S územnými plánmi zón sa teda ráta ako s poistkou, že stavby budú také, aké by mali byť. Stačí to?
Ale áno. Veď stavebný úrad bude výstavbu aj naďalej kontrolovať. Hoci len v režime skráteného stavebného konania, ale aj tak úrad povie, že povoľuje stavbu za určených podmienok. A staviteľ naďalej bude musieť po dokončení výstavby žiadať o kolaudáciu. Stavbu, ktorá nebude spĺňať všetky stanovené podmienky jednoducho neskolaudujú.
Ráta sa so zavedením autorizovaného audítora stavby. Kto to bude?
Mala by to byť fyzická alebo právnická, ale hlavne nezávislá osoba. Podmienkou by mali byť vzdelanie, prax, skúšky... Dôležité je, že by malo ísť o neziskovú činnosť. Audítor stavby napokon nie je ako inštitút stavebného práva v zahraničí neznámy. Pozná ho nemecké, anglické i české stavebné právo. V Anglicku má tento inštitút osemnásťročnú tradíciu, audítorov stavby tam nazývajú stavebnými inšpektormi.
Mal by fungovať ako napríklad stavebný dozor?
Nie, so stavebným dozorom takáto osoba nemá nič spoločné. Audítor stavby by mal pomôcť stavebným úradom, ktoré nemajú odborne spôsobilých ľudí na to, aby vedeli zabezpečiť stavebné konanie na úrade. Napríklad môže ísť o dedinu v okolí väčšieho mesta, ktorá má pol druhého tisíca obyvateľov, je tam starosta a má dve pracovníčky. Príde tam investor a povie, že chce veľký bytový dom, alebo inú veľkú stavbu. To už dnes nie je výnimkou. Hoci v takejto obci majú stavebný úrad, nemusia mať skúsenosti s takýmto stavebným konaním, najmú si preto audítora stavby. Ten bude zodpovedný za to, že sa uskutoční stavebné konanie v súlade so stavebným zákonom. Stavebný dozor zodpovedá za to, že stavba je uskutočnená podľa stavebného povolenia, noriem a projektovej dokumentácie.
Bude užitočný aj pre stavebníkov?
Áno, činnosť audítora by mala byť pre stavebníka výhodná lebo posunie a zjednoduší stavebné povoľovacie konanie. Stavebný úrad by dokonca mohol v prípade kladného osvedčenia audítora stavby upustiť od kolaudačného rozhodnutia. Pre stavebný úrad môže audítor zasa vykonávať kontrolné prehliadky na stavbách. Je myslím samozrejmé, že žiadny nový inštitút nie je samospasiteľný, a to platí aj pre adítora. Stavebný zákon upravuje procesy, ich realizácia je v rukách najmä stavebných úradov. Všetko, a to by som chcel zdôrazniť, je aj o zodpovednosti a rešpektovaní práva všetkými účastníkmi procesu prípravy a výstavby. Vidí sa mi, že návrh sa vám, ako predstaviteľovi silnej loby stavebných podnikateľov, pozdáva...
Nemáme k nemu zásadné výhrady. Slovenská komora stavebných inžinierov, Zväz stavebných podnikateľov Slovenska, za ktorý hovorím, tento zákon prijali. Určite, pripomienky máme a stále chceme, aby ich do návrhu znenia zapracovali. Ale nechceme odmietnuť zákon ako celok. Iný názor majú architekti. Slovenská komora architektov, ktorá spolu s nami vstupovala do pripomienkovacieho procesu v rámci Združenia na dopracovanie stavebného zákona má k súčasnej verzii stavebného zákona zásadné pripomienky.
Nejaké výhrady prehrmeli aj cez politikov. Kritizovali zámer znížiť počet stavebných úradov. Je takáto redukcia v poriadku?
Nie, vôbec nie je v poriadku. A to je zatiaľ najväčší spor, ktorý s predkladateľom máme. Nevidíme dôvod znižovať počet stavebných úradov. Mal by zostať ich pôvodný počet, ak by ich nemalo byť dokonca aj viac. Dôvod je jednoduchý - systém sa rozbehol a preukázalo sa, že je to v prospech občanov. Stavebné úrady v malých obciach sú im blízko. Keď počet znížime, znamená to, že ak budete chcieť stavať niekde na dedine, nevyhnete sa cestovaniu aj tridsať kilometrov ďaleko pre stavebné povolenie. Povedia vám, že musíte priniesť také a také doklady a vy môžete zasa cestovať nazad. Ministerstvo argumentuje, že sa zníži verejná administrácia, čomu veľmi nerozumiem - veď štátna správa a verejná správa sú dve rozdielne veci. A čo je hlavné, dôvodia kvalitou ľudí na stavebných úradoch, že robia chyby, ktoré je potom potrebné opravovať. My zasa argumentujeme tým, že predsa zavádzame inštitút audítora, ktorý tento problém môže vyriešiť.
Boľavým problémom sú čierne stavby. S novým zákonom by mali prísť aj nové, podstatne vyššie sankcie. Sú natoľko vysoké, aby sa neopakovali prípady, keď investor načierno postaví, pokutu zaplatí a ide sa veselo ďalej?
Pokuty by sa mali výrazne zvýšiť. Dôležité ale je, že sa ráta so zavedením minimálnej hranice. Už to nebude pokuta od nula do desať tisíc a nemalo by sa stať, že obec dá miliónovú pokutu a kraj po odvolaní investora povie, že stačí zaplatiť sto tisíc. Náš návrh bol pôvodne taký, aby pokuta vychádzala zo stavebných nákladov a aby bola až dvadsať percent. Napokon sme uznali, že je to veľa - pri miliardových nákladoch by dvadsať percent znamenalo dvesto miliónov korún. Navrhovali sme sadzbu päť percent zo stavebných nákladov stavby. Ani tento návrh nebol akceptovaný. V zákone boli nakoniec prijaté sankcie, ktoré majú určenú spodnú a vrchnú hranicu. Vrchná hranica však nie je vyššia ako v minulosti, čo pokladáme za málo účinné. Takúto čiastku nebol a asi ani nebude problém zarátať do podnikateľského plánu. Pri percentách sa napokon zostalo. Čo neprešlo, to bola naša požiadavka, aby sa niektorým čiernym stavbám pokuty vôbec nedávali, ale hneď by ich museli zbúrať. Išlo nám napríklad o nepovolené stavby na chránenom území, v ochrannom pásme vôd, stavby, ktoré by ohrozovali život obyvateľstva alebo bezpečnosť krajiny a podobne. Vysvetlili nám to tak, že legislatívne takúto vec nevedia ošetriť v nadväznosti na iné zákony. Ale podľa mojich vedomosti sa v zahraničí takéto opatrenie používa.
Sankcie, zachovanie počtu stavebných úradov, ale aj funkcia generálneho projektanta, zavedenie realizačnej projektovej dokumentácie medzi projektovú činnosť. To sú pripomienky na zapracovaní ktorých stále trváte. Čo bude ďalej?
V septembri o novej podobe stavebného zákona a našich pripomienkach diskutovali členovia Komisie pre stavebníctvo a regionálny rozvoj na pôde parlamentného výboru pre hospodársku politiku. Čo sa týka nami navrhovaných sankcií, zavládla vzácna zhoda prítomných poslancov koalície aj opozície - všetci súhlasili. Podobne aj čo sa týka zachovania počtu stavebných úradov. Za týmto zákonom politiku nevidím. Ak sme neuspeli u predkladateľa zákona, cestu vidíme v predložení poslaneckého návrhu.
Trh bojuje s nekvalitou. Povedie nový stavebný zákon sám o sebe k zlepšeniu a dôslednejšej kontrole pri výstavbe? Alebo treba hľadať príčiny niekde inde?
Dobrý stavebný zákon je základ, na ktorom možno ďalej stavať. Ale, práve tak ako každá stavba aj táto bude výsledkom mnohých navzájom podmienených procesov, z ktorých každý predstavuje väčšiu či menšiu časť tej istej stavby. Zlepšovanie podmienok korektného podnikateľského prostredia je dlhodobý proces aj v stavebníctve. Nemožno ho vidieť len na rovine jednej právnej úpravy, nech je hoci tak významná, ako je nový stavebný zákon. Snažíme sa vyvíjať iniciatívu v širokej oblasti, či už je to oblasť sociálnej legislatívy alebo oblasť tvorby predpisov týkajúcich sa podnikania v stavebníctve. Hoci to možno bude znieť paradoxne, vítame v návrhu nového stavebného zákona uvedenie skutkových podstát správnych deliktov a sadzby pokút za delikty, ktorých sa dopustí zhotoviteľ stavby.
Nová situácia na trhu, nové nároky zákazníkov, vysoké očakávania zhodnotenia investícií, politické ciele v oblasti PPP projektov - to všetko si vyžaduje väčší podiel profesionality. Nechýba na Slovensku širšia odborná diskusia?
Na túto otázku sa dá odpovedať len áno. Nemyslím si však, že situácia je kritická. Diskusie sú, len chýba všeobecná informovanosť a možno aj akési centralizovanie tém. Pokiaľ hovoríme o stavebnom práve, chceme sa viac ako doteraz orientovať na Spoločnosť pre stavebné právo, ktorého sme členom. Máme viaceré dobré skúsenosti i výsledky zo spolupráce viacerých subjektov. Preto ju chceme ďalej rozvíjať.
