Hlavné mesto SR v zahraničí spomínajú ako trh s obrovským potenciálom. Z hľadiska pomerov a vzťahov je štandardný a na rozdiel od niektorých iných susediacich hlavných miest dáva stále výhľad na vysokú mieru ziskovosti. "Bratislava je pre nás dôležitá", hovorí na túto tému prezident investora, developera i správcu majetku v oblasti nehnuteľností a hoteliérstva v strednej Európe Orco Property Group.

Jean-Francois Ott o sebe rozpráva ako o jednoduchom chlapcovi zo severu Francúzska. Obrat spoločnosti z developerskej činnosti za prvý štvrťrok prekročil 46 miliónov eur (jeden a pol miliardy korún). V Bratislave stavia luxusné bývanie na Kolibe, prevádzkuje hotel, pripravuje novú výstavbu na súčasných pozemkoch pivovaru Stein, a najnovšou akvizíciou je budova City Gate medzi Gorkého a Laurinskou ulicou.

Ako vidíte Bratislavu? Orco tu v podstate len začína.

Mestá tvoria ľudia. Niektoré z nich, ako napríklad New York, dokážu priťahovať pozornosť svojím životom. Bratislava je pripravená na zmeny. Má šancu stať sa križovatkou diania v regióne, centrom Strednej Európy. K ďalšiemu rozvoju ju predurčuje geografická poloha, umiestnenie v Európe. Bratislavskú - Pressburgskú ulicu nájdete aj v Paríži pri Víťaznom oblúku.

Čo iné má Bratislava z hľadiska developera v porovnaní s Prahou, Varšavou, či Viedňou?

Mestá ako Praha, Bratislava, Viedeň a Mníchov sú si v mnohom bez ohľadu na hranice veľmi podobné. Bratislavu však vnímam zatiaľ ako malé tajomstvo, prekvapenie v stredoeurópskom regióne, a to aj napriek tomu, čo všetko sa o Slovensku a jeho hlavnom meste v zahraničí vie.

Trh tu prešiel vývojom. Prvý boom prišiel v administratíve a v obchodných priestoroch, teraz je populárne bývanie, logistika a rekreačné nehnuteľnosti. Ktorý segment je najziskovejší?

Na to vám asi neodpoviem tak, ako by ste si predstavovali. Sú iba zlé a dobré projekty. Niekedy sa vidí, že je najlepšie robiť bývanie, niekedy priemyselné projekty, inokedy zasa maloobchod. V našom biznise všetko stojí na lokalite. A je už na developerovi, ktorý sa rozhodne povedať, že práve toto miesto je dobré a dokáže z neho vyťažiť maximum. Neexistujú dobré a zlé segmenty realitného trhu. Všetko sa zakladá na tom, či developer neurobil chybu - či trh skutočne akceptoval príležitosť, ktorú vytvoril, alebo, že jednoducho v svojich plánoch neodhadol realitu a potom neuspel, lebo trh nebol ešte pripravený.

Ide len o odhad dopytu...

Áno. Niekedy má developer pocit, že vidí potenciál a vytvorí preto ponuku. Preto sme na Slovensko prišli aj my. Sme presvedčení o veľkom potenciále tohto trhu a Bratislava nás silno priťahuje.

Tak ako Orco, aj ďalší investori v Bratislave štartujú výstavbou luxusného bývania. Kedy príde čas, že bude zaujímavé vytvoriť ponuky pre strednú príjmovú skupinu obyvateľstva?

Luxury investment má svoje motívy... Ak to prirovnáme k automobilovému priemyslu - výrobca značky Ferrari tiež nemá potrebu kompletne meniť výrobu na bežné spotrebné autá, pokiaľ dopyt po luxusných vozidlách trvá.

Je teda na Slovensku v súčasnosti dostatok klientov pre takéto projekty?

Samozrejme, rátame s klientelou, ktorá má rada luxus, kupuje tie najlepšie autá, chce luxusne bývať a podobne. Takáto skupina ľudí už existuje aj na Slovensku. Ale nie sú jediní, na ktorých sa sústredíme. Zameriavame sa aj na vyššiu strednú triedu, ktorá nás veľmi zaujíma.

Do kúpy bytov v projektoch ako je Parkville investuje v Bratislave veľa zahraničných klientov, ich cieľom pritom býva byty prenajímať. Ceny prenájmov však už dlhšie stagnujú a stáva sa, že sa byty znovu dostávajú na trh, pretože nie je natoľko ziskové ich prenajať. Neovplyvní to dopyt?

Orco pôsobí na trhu šestnásť rokov. Videl som dokopy asi desať rôznych prívalových vĺn týchto zahraničných investorov. Boli sme tu pred nimi a sme tu aj teraz. Samozrejme, trh ide hore a dole. Lokálne však stojí najmä na lokálnych investoroch, ktorí ho držia. Nadnárodní investori naň vstupujú až vtedy, keď je trh lokálne úspešný - najprv mu musíme veriť a až potom naň vstupujeme. A ešte predtým mu musia veriť domáci. Pochádzam zo severu Francúzska. Verím v budúcnosť trhu a investoval som do bytu v Paríži, pretože to je hlavné mesto a chcel som tam byť. Cena bola nepodstatná, rozhodlo prianie žiť tam. O tom je viera v lokálny trh a lokálny biznis, za ktorým môže ísť zahraničný investor.

Slovensko sa v Bratislave nekončí. Výrazným rozvojom prešli Trnava, Žilina, Banská Bystrica či Nitra. Sú pre zahraničných developerov dostatočne zaujímavé?

Mám rád menšie mestá, pretože sám som sa v takom narodil. Netvrdím, že nie sú zaujímavé, zostanú však vždy tými druhými. Metropola je len jedna, hoci aj ostatné mestá sa rozvíjajú. Aj vo Francúzsku je fantastické Bordeaux, Toulouse je fantastické a milujem ho. Ale Paríž, to je celkom niečo iné.

Hovorili sme o nadštandarde. Ako sa líši, ak sa vôbec líši, nadštandard v bývaní v Bratislave a nadštandard povedzme v Paríži alebo iných mestách západnej Európy?

Zaujímavá otázka. V Paríži existujú veľké rozdiely v podmienkach, v ktorých ľudia bývajú. Myslím si, že aj v Bratislave sú veľké rozdiely. Keď sa o to nikto nepostará, bude to čoraz horšie. Spomeňme na nedávne nepokoje v Paríži. Bratislavu chápeme ako veľkú šancu a nebolo by dobré, ak by práve v tomto nasledovala Paríž. Vaše hlavné mesto je veľkým magnetom, príde sem možno dvesto, tristo tisíc nových ľudí. Nemali by skončiť tak, ako sa to stalo na predmestí Paríža, a treba zabrániť tomu, aby boli vyčlenení na okraj.

Hovoríte o tom, že niekto musí žiť v holobyte, iný má na to, aby si kúpil nadštandardné bývanie?

Nežijeme už v roku 1995, kedy prišla významná vlna prisťahovalcov do Paríža. Tí, čo prichádzajú do Bratislavy, majú možnosť dostať prácu a mali by mať aj možnosť adekvátne tomu bývať v meste alebo okolí, či už patria k nižšej, strednej alebo vyššej vrstve obyvateľstva. Teraz hovorím aj o sociálnej zodpovednosti.

Realitný trh v Bratislave sa v ostatných rokoch rozvinul vo všetkých oblastiach, od komerčných nehnuteľností až po bývanie. Nájde sa ešte niečo, čo v ponuke developerov chýba?

Áno, chýbajú tu projekty, ktoré by v sebe zahŕňali všetky segmenty: bývanie, kancelárie, obchod. Ale tie by sa už mali začať stavať.

Orco plánuje v Bratislave ďalšie investície. Zostanete iba v hlavnom meste a na čo sa chcete v najbližšej dobe sústrediť?

V súčasnosti by sme chceli zostať iba v Bratislave a aktuálna je pre nás oblasť výstavby bytov ako aj nemenej zaujímavá oblasť maloobchodu.