v ďalších mestách na Slovensku závisí výrazne od udomácňovania sa nových výrobných odvetví a aj od vývoja v susedných krajinách.
Množstvo zahraničných spoločností v oblasti obchodu a výroby, ktoré sa u nás udomácňujú, vyhľadáva nové skladovacie a distribučné priestory. Keďže o budúcom sklade majú vlastné a náročné predstavy, staršie objekty, ktoré zostali z čias socializmu im nevyhovujú. Tento dopyt sa stal motorom, ktorý rozhýbal výstavbu veľkých a moderných logistických centier.
Okolie hlavného mesta Slovenska sa v ostatných dvoch- troch rokoch začalo významne meniť. Na voľných pozemkoch popri hlavných dopravných ťahoch z Bratislavy von rýchlo vyrastajú nové budovy. Dôvod je jednoduchý. Logistické firmy vyhľadávajú kvalitné skladové priestory na hlavných európskych koridoroch. Zo Slovenska je blízko k ďalším veľkým trhom v Poľsku, Maďarsku, či Českej republike. Slovensko je aj dobrou štartovacou pozíciou pre expanziu mimo Európskej únie na Ukrajinu.
Sústo pre veľkých hráčov
Projektovanie a výstavba logistických centier a parkov je predovšetkým parketou pre veľké investorské a developerské spoločnosti. K tým najväčším, ktorí majú veľa čo do realitného biznisu priemyselných a logistických centier povedať, patria napríklad HB Reavis Group, IPEC, J&T Global, Karimpol Group, Profinex Holding či Parkridge. Podľa realitnej konzultačnej agentúry DTZ, ponuka priestorov na priemyselné využitie na západe Slovenska predstavovala na začiatku uplynulého roka zhruba 320-tisíc štvorcových metrov, pričom ďalších vyše 200-tisíc metrov štvorcových čakalo alebo čaká na dokončenie počas vlaňajška a tohto roka. Podľa Ľubomíra Drahovského z agentúry pre prieskum trhu Terno celková rozloha logistických parkov môže do roku 2010 v porovnaní so situáciou v roku 2006 vzrásť o polovicu.
Konkurencia tlačí
Ponuka nových kvalitných priestorov viedla už v roku 2004 k miernemu poklesu cien. Ceny a vývoj trhu v tomto segmente nehnuteľností sleduje a podrobné analýzy uverejňuje spoločnosť J&T Global. Kým v roku 2003 sa podľa tohto zdroja v závislosti od polohy a ponúkaného štandardu pohybovali v rozpätí od päť do šesť eur mesačne za štvorcový meter, predvlani boli približne o jedno euro nižšie. Vlani sa podľa niektorých štúdií ceny pohybovali od troch do niečo viac ako štyroch euro za meter štvorcový a mesiac. Ako potvrdila firma Wincanton aktuálne ceny v Senci sa pohybujú od troch do štyroch euro za meter štvorcový a mesiac.
Ceny stláča nadol aj výstavba takzvaných špekulatívnych priestorov. Označenie špekulatívny v tomto prípade neznamená nič pejoratívne - ide len o to, že ich nájomca nie je vopred známy. Týmto spôsobom vybudované priestory sa potom dostávajú na voľný trh.
Zvýšenie ponuky nových priestorov sa neprejavuje len na cenách. Môže to viesť aj ku skracovaniu dĺžky nájomných zmlúv. O úspechu na trhu s narastajúcou konkurenciou rozhodne nielen cena, ale aj poloha, flexibilita, rýchlosť výstavby a schopnosť prispôsobiť sa budúcim potrebám klienta.
Autá, autá...
Projekty logistických centier a parkov sa nachádzajú vždy tam, kde je blízko výroba, alebo je na ňu dobré dopravné napojenie, či už cez diaľnicu alebo železničnú trať. Najvychytenejším územím na výstavbu logistických parkov sa okrem Bratislavy a jej okolia stal diaľničný ťah Bratislava - Žilina.
Pri diaľnici D1 v blízkosti Trnavy stoja haly pre priemyselných zákazníkov a subdodávateľov automobilky PSA Peugeot Citroen. Logistický park je postavený na ploche pol milióna štvorcových metrov a celková užitočná plocha skladovacích priestorov predstavuje 180 000 m2. Jeho developerom je spoločnosť J&T Global.
Ďalšou lokalitou výstavby nových priemyselných objektov je západný ťah diaľnice smerom na Brno.
V tejto oblasti je Devínska Nová Ves Logistic park, a to v blízkosti automobilového závodu Volkswagen Slovakia, pre ktorý je primárne určený. Na pozemku s celkovou rozlohou vyše 20 hektárov by mal ponúknuť celkovo 80 000 štvorcových metrov skladovacích priestorov. Obdobne je najmä pre subdodávateľov Volkswagenu určený i AutoLogisticPark Slovakia pri Lozorne. V tomto logistickom parku by malo byť k dispozícii viac ako 90 000 m2 skladovacích priestorov.
Projekt za projektom
Mestečko Lozorno na Záhorí si pre výstavbu logistického areálu Westpoint D2 Distribution Park vybrala aj investorská spoločnosť Merrill Lynch a developer Pinnacle. Po celkovej dostavbe bude mať areál v roku 2009 okolo 85 000 štvorcových metrov skladových a kancelárskych plôch.
Ďalším veľkým projektom na Slovensku by malo byť Senec Cargo Center, ktoré buduje firma Ipec spolu s rakúskou firmou UBM. Predpokladaná investícia je takmer desať miliárd korún.
Centrum - Bratislava Logistics Park plánuje v Senci dokončiť rakúska spoločnosť Karimpol. Dve úvodné fázy budú zahŕňať 65 000 metrov štvorcových špičkových skladových priestorov v dvoch halách po 32 500 metrov štvorcových. Na pozemku s celkovou rozlohou 300-tisíc metrov štvorcových sa predpokladá ďalší rozvoj zahŕňajúci i individuálne budovy podľa požiadaviek klienta. Skupina HB Reavis ukončila realizáciu svojho prvého 15 hektárového logistického centra priamo v slovenskej metropole Bratislavy už v roku 2005. V oblasti industriálneho a logistického developmentu ako informuje na svojich webovských stránkach, je jej cieľom v najbližšom období vybudovať centrá na niekoľko sto hektárov pozemkov sústredených aj v okolí Bratislavy. Iba šesť kilometrov od hlavného mesta Slovenska HB Reavis umiestnila svoj Logistický park Svätý Jur. Celková plocha areálu má desať hektárov, na prenájom je k dispozícii 36-tisíc metrov štvorcových.
V Ivanke pri Dunaji sa rozhodla postaviť skladový a výrobný areál spoločnosť Profinal.
Stavajú aj reťazce
V rámci rôznych lokalít na Slovensku si vybudovali svoje logistické centrá i obchodné reťazce pôsobiace na slovenskom trhu. Pre blízkosť hlavného mesta sa rozhodla obchodná sieť Billa, ktorá si svoje logistické centrum postavila v oblasti Senca, v lokalite, kde v poslednom období pribudlo najviac skladov. V Senci len koncom uplynulého roka sprevádzkovalo nový distribučný sklad textilu a obuvi pre celú strednú Európu Tesco. Obchodný reťazec investoval do celkového vybavenia skladu a IT systémov viac ako sto miliónov korún. Prenajíma si ho od developerskej spoločnosti Parkridge, ktorá sklad postavila.
Efektívnosť regiónu
Ako jeden z dôvodov, prečo práve Senec, predstavitelia Tesco uviedli efektivitu regiónu. Nachádza sa totiž v strede oblasti záujmu, kam tovar budú distribuovať. Tou sú krajiny Višegrádskej štvorky. Tesco už má logistické centrum v katastri obce Beckov, v okrese Nové Mesto nad Váhom. Ide o najväčšie a najmodernejšie logistické centrum tejto spoločnosti v strednej Európe. Centrum má dve časti - tzv. suchý sklad s celkovou plochou 38 000 štvorcových metrov na uskladnenie trvanlivých potravín a priemyselného tovaru, a sklad pre čerstvé potraviny, s plochou 10 000 štvorcových metrov. Z týchto skladov Tesco zásobuje všetky svoje predajné jednotky na celom Slovensku.
Bude stačiť infraštruktúra?
Počet logistických parkov na Slovensku bude naďalej rásť. Okrem vychyteného západného Slovenska si zrejme zo skladovacieho koláča odkroja aj ostatné regióny. Odborníci však začínajú vystríhať, že tento rast je príliš rýchly a nezodpovedá mu stav infraštruktúry. Cesty sú preplnené a logistické areály sú napojené iba na jeden druh prepravy.
Pozitívny vývoj v tomto sektore nehnuteľností potrvá z hľadiska developerov ešte najbližšie dva až tri roky. Potom už predpokladajú, že dôjde k poklesu. Dôvodom by malo byť najmä to, že investície nadnárodných gigantov sa začnú presúvať ďalej na východ Európy.
Autor: Peter Nižňanský
