Miroslav Krnáč z Bratislavy si kúpil byt. Po získaní listu vlastníctva z katastra nehnuteľností zistil, že na byte je vecné bremeno v prospech majiteľa. Ten musí umožniť prechod cez objekt do priestorov krytu civilnej ochrany. "Znamená to, že v prípade vojny musím otvoriť ľuďom pivničné priestory, aby sa mohli ukryť," dodáva Krnáč.

Častým prípadom je aj vecné bremeno v podobe doživotného užívateľského práva. Deti kúpia od svojich rodičov dom. Rodičia si však dajú podmienku doživotného užívania časti domu. Majiteľ domu užívateľské právo zakotví v zmluve a zapíše ho do katastra v podobe vecného bremena.

Ďalším príkladom je zriadenie vecného bremena, ktoré obmedzuje vlastníka nehnuteľnosti tým, že musí povoliť susedovi prechod pešo alebo vozidlom cez jeho pozemok. Vecné bremeno možno zriadiť aj na poberanie úžitkov veci. Napríklad darca môže doživotne užívať plody z darovanej záhrady.

Vecné bremeno zahŕňa rozličné obmedzenia vlastníckeho práva k nehnuteľnosti. "Vlastníkovi nehnuteľnosti vzniká povinnosť niečo strpieť, konať alebo niečoho sa zdržať v prospech niekoho iného," hovorí právnička Marieta Leitnerová.

Vecné bremeno musí byť zapísané v liste vlastníctva. "Pred kúpou nehnuteľnosti je dôležité zaobstarať si aktuálny list vlastníctva k danej nehnuteľnosti a v ťarchách si skontrolovať, či tam nie je vecné bremeno zapísané. Len zapísaného vecného bremena sa voči mne ako vlastníkovi nehnuteľnosti môže tretia osoba dovolávať," radí Leitnerová.

Vecné bremeno v prospech osoby

Ak je vecným bremenom doživotné užívateľské právo rodičov, najčastejšie zaniká ich úmrtím. Povinnosťou majiteľa - detí je udržiavať dom v užívateľnom stave. Majiteľ nesmie rodičom brániť v užívaní nehnuteľnosti. Napríklad vymeniť zámky a nedať bývalému majiteľovi nové kľúče. Rodičia sa však musia podieľať na nákladoch na údržbu a opravy v závislosti od časti, ktorú užívajú.

Vecné bremeno spojené

s vlastníctvom nehnuteľnosti

Vecným bremenom je aj obmedzenie práv spojené s vlastníctvom nehnuteľnosti. Tieto práva bývajú presne určené. Znamená to, že ak má sused právo chodiť po chodníku na susednom pozemku, nemôže prechádzať nikde inde. Majiteľ pozemku by si nemal chodník oplotiť ani nijak do neho zasahovať. Náklady na zachovanie a opravy napríklad chodníka, na ktorý je zriadené vecné bremeno, znáša ten, v čí prospech bolo bremeno zriadené a kto vec užíva, pokiaľ sa účastníci nedohodli inak.

V prípade, že nepríde k dohode o úhrade týchto nákladov na návrh účastníkov, o veci rozhodne súd. Vecné bremeno vzťahujúce sa k vlastníctvu nehnuteľnosti je možné zrušiť zo zákona, zánikom nehnuteľnosti a rozhodnutím súdu alebo stavebného úradu.

PríkladySom majiteľom domu. Pozemok a záhrada však patria viacerým vlastníkom. Ako je možné dom predať?

Predaj je možné uskutočniť viacerými spôsobmi:

1. Predá sa iba dom a na pozemok sa podá návrh na súd na zriadenie vecného bremena. Súd môže vecné bremeno zriadiť, ale za odplatu. Z časti pozemku s bremenom musí však vzniknúť samostatná parcela.

2. Dohodnú sa všetci majitelia a predá sa dom aj s pozemkom.

3. Vlastník domu podá návrh na zrušenie podielového vlastníctva. Pozemok sa rozdelí, ak je to možné tak, aby parcela, na ktorej stojí dom, pripadla predávajúcemu.

4. Majiteľ domu prevedie na kupujúceho rodinný dom a svoj spoluvlastnícky podiel k pozemku. Predávajúci však musí rešpektovať predkupné právo voči ostatným spoluvlastníkom.

Matka chce predať rodičovský dom synovi. Má však podmienku, že ju nechajú v dome dožiť. Ako má vyzerať zmluva o predaji?

V zmluve je nevyhnutné povinnosť k matke označiť ako vecné bremeno a podať návrh na vklad vecného bremena do katastra nehnuteľností. Ak nie je povinnosť obdarovaného v zmluve charakterizovaná ako vecné bremeno, správa katastra takto formulovanú povinnosť ako vecné bremeno do katastra nehnuteľností nezapíše.

Pán Ján chce kúpiť dom, ktorý je rozdelený na dva rovnaké byty. V katastri nehnuteľností bolo zriadené vecné bremeno na jeden z bytov v prospech bývalej majiteľky domu, ktoré zriadil terajší majiteľ. Pôvodná majiteľka však v byte nebýva a na údržbu a opravy neprispieva. Aké povinnosti vyplývajú pre pána Jána z vecného bremena, ak sa rozhodne byt kúpiť?

Ide o osobné vecné bremeno, ktoré spočíva v práve doživotného užívania bytu aj s príslušenstvom, a to bezplatne. Toto právo má jeho majiteľka vo vzťahu ku každému - súčasnému i budúcemu vlastníkovi nehnuteľnosti. Vzhľadom na to, že pôvodná majiteľka byt vôbec neužíva a ani naň neprispieva, vznikol hrubý nepomer medzi vecným bremenom a výhodou pôvodnej majiteľky. Pri osobnom vecnom bremene nie je možné užívať časť nehnuteľnosti celkom bezodplatne, najmä pokiaľ ide o náklady na údržbu a opravu domu.

Keď pán Ján kúpi dom, môže sa dodatočne domáhať zrušenia vecného bremena s odvolaním sa na výrazný nepomer medzi výhodami, ktoré oprávnená osoba má, a obmedzením nového vlastníka nehnuteľnosti. Ako ďalší dôvod na zrušenie možno uviesť, že bývalá majiteľka neužíva už dlhšie svoj byt.

Druhou možnosťou je, že súčasný majiteľ uzavrie na žiadosť Jána s bývalou majiteľkou písomnú dohodu o zrušení vecného bremena. K tomu by malo dôjsť ešte pred podpísaním kúpno-predajnej zmluvy.

Čo je vecné bremenoVecné bremená sú určité obmedzenia vlastníckeho práva k nehnuteľnosti. Tieto obmedzené práva prechádzajú pri predaji nehnuteľnosti na ďalšieho vlastníka. Vlastník nehnuteľnosti zaťaženej vecným bremenom je v prospech niekoho iného povinný:

a) niečo trpieť (prechod cez svoj pozemok, umožniť zber plodov, ktoré spadli zo stromu suseda na iný pozemok a iné),

b) niečo nekonať (nevysadiť vysoké stromy v blízkosti okien susedovho domu),

c) niečo konať (odomykať bránu v určitom ročnom období na zber plodov).

Vecné bremeno je

spojené s vlastníctvom určitej nehnuteľnosti. Ak dôjde k predaju nehnuteľnosti, kupujúci získa s majetkom aj vecné bremeno, ktorým je nehnuteľnosť zaťažená.

v prospech určitej osoby. Môže ísť o prípad doživotného užívania bytu. Takéto vecné bremeno neprechádza na budúceho majiteľa nehnuteľnosti. Bremeno zaniká smrťou fyzickej osoby alebo zánikom právnickej osoby.

Aké môžu byť?

Zákon neobmedzuje obsah vecným bremien, takže strany si môžu nadefinovať akékoľvek vecné bremeno, pokiaľ bude spĺňať základnú podmienku, že je to právo obmedzujúce nehnuteľnosť iného. Najčastejšími vecnými bremenami sú:

právo prechodu a prejazdu cez cudzí pozemok rozličnými druhmi vozidiel alebo pešo;

právo uloženia, pripojenia, údržby a opráv inžinierskych sietí;

právo umiestnenia stavby na pozemku;

právo brať vodu z pozemku alebo zo studne umiestnenej na pozemku;

právo doživotného používania (väčšinou bytu, domu, garáže, záhrady, poľa a pod.).

List vlastníctva s vecným bremenomKúpa domu či stavebného pozemku je závažné rozhodnutie. Preto si treba zistiť všetky informácie o nehnuteľnosti. Najdôležitejší je list vlastníctva. Ten za stokorunový kolok získate na katastri.

Z listu vlastníctva vyčítame presný rozmer pozemku a spôsob jeho využitia, či vôbec ide o stavebný pozemok a či nie je napríklad v pamiatkovom alebo v prírodnom chránenom území.

Z listu vlastníctva sa budúci majiteľ dozvie, či predávajúci je len jeden, alebo sú viacerí a na základe čoho nadobudli svoj majetok. Väčšinou ide o kúpnu zmluvu alebo o dedičské konanie.

V liste vlastníctva, v časti C - ťarchy, je aj uvedené, či pozemok, alebo dom nie je zaťažený vecným bremenom, alebo naopak, či nie je zriadené vecné bremeno v prospech pozemku. Nachádza sa tam ďalej dátum spísania zmluvy o zriadení bremena a opis, či je zriadené úplatne, či bezúplatne.

Vecné bremeno v prospech majiteľa

Môže ísť o vecné bremeno zriadenia domových prípojok alebo vecné bremeno chôdze a jazdy. Z opisu by malo byť zrejmé, že sme napríklad oprávnení prejsť cez susedovu cestu, alebo že na vedľajšom pozemku máme umiestnenú svoju kanalizačnú šachtu, alebo elektrické vedenie a iné.

Bremeno obmedzujúce vlastníctvo

V liste vlastníctva sa dá napríklad zistiť, že pozdĺž plotu predávaného pozemku, vedú inžinierske siete k vedľajšiemu domu a podľa zmluvy o vecnom bremene musí majiteľ napríklad umožniť vstup opravárom a údržbárom k vodovodnej šachte. Naopak, ak sa v dokumentácii nachádza vecné bremeno "chôdza" v neprospech pozemku, môže to znamenať, že cez pozemok musíme pustiť suseda po vodu k studni.

Okrem listu vlastníctva je vhodné si prečítať aj nadobúdacie tituly. To znamená dedičské, kúpne či darovacie zmluvy, z ktorých sa môže budúci majiteľ dozvedieť ďalšie informácie. Katastrálny úrad nemusel ešte do daného dátumu nové náležitosti zapísať a v liste vlastníctva sa nenachádzajú.

Písomnosti, potrebné pred kúpou

výpis z listu vlastníctva,

splnomocnenia,

kópiu katastrálnej mapy,

pôvodné zmluvy o nadobudnutí pozemku,

zmluva o vecnom bremene,

doklady o rozvode v prípade ešte neošetreného bezpodielového spoluvlastníctva.