financovania nehnuteľností

zatiaľ nie je veľmi rozšírená a len pomaly si na realitnom

trhu nachádza svoje miesto. Celkový objem financovania

nehnuteľností pomocou lízingu mal síce v roku 2005 a v prvej polovici roku 2006 vysoký

nárast, ale jeho výška

je pomerne nízka.

Je to segment trhu, ktorý ešte čaká na vyššie prírastky.

V prvom polroku 2006 poskytovalo na Slovensku lízing nehnu-teľností osem spoločností. Spolu uzatvorili 42 zmlúv v celkovom objeme 1,647 miliárd korún, čo je oproti rovnakému obdobiu minulého roka nárast o 16,2 percenta.

Donedávna rozšíreniu lízingu nehnuteľností bránilo najmä dvojité zdanenie. Prvý raz sa daň odvádzala pri obstaraní nehnu-

teľnosti, druhý raz pri prevode do vlastníctva zákazníka. V súčasnosti sa už daň z prevodu a prechodu nehnuteľností neplatí a to dáva významnú šancu presadiť sa na trhu aj tejto forme získavania realít.

Nehnuteľnosti zaobstarané lízingom však stále možno počítať len na niekoľko desiatok na roz-

diel od dnes už bežného lízingu osobných áut. Finančný prenájom nehnuteľností však má na rozdiel od lízingu osobných áut niekoľko odlišností. Hlavný rozdiel spočíva najmä v oblasti dotýkajúcej sa administratívnej stránky obchodu. Druhou odlišnosťou sú podstatne vyššie sumy točiace sa v každom konkrétnom obchode.

Záujem najmä o priemyselné stavby

Lízing nehnuteľností je najvyužívanejší v oblasti priemyselných a logistických objektov. Sklady považujú totiž lízingovky za vhodnejšie a v prípade hľadania nového nájomcu za jedno-

duchšie využiteľné na rozdiel napríklad od administratívnych priestorov. V prípade kancelárskych budov sa podľa vyjadrení prenajímateľov nároky nájomcov menia rýchlejšie.

Podľa prieskumov priemyselné priestory dominujú v lízingu nehnuteľností aj v ostatných európskych krajinách, v ktorých je na rozdiel od Slovenska rozšírenejší. V niektorých štátoch sa však výrazne do popredia dostáva aj lízing verejných budov. O lízing takýchto objektov však za-tiaľ na Slovensku nie je záujem. V tomto prípade majú totiž silného konkurenta - Dexia banku. Konkurenciu zatiaľ však tieto spoločnosti nepredstavujú ani voči bankám v súvislosti s financovaním bývania.

Lízingové spoločnosti sú zatiaľ ochotné skôr financovať kancelárske priestory ako napríklad rekreačné objekty, tie považujú za ešte rizikovejšie ako administratívne budovy.

Lízing nehnuteľností

na úrovni lízingu áut

v deväťdesiatych rokoch

Lízing nehnuteľností je v porovnaní s lízingom ďalších predmetov približne na takej úrovni, ako keď sa začiatkom deväťde-

siatych rokov na Slovensku rozbiehal lízing áut. Práve zrušenie dane z prevodu a prechodu nehnuteľností dáva spoločnostiam nádej, že lízing nehnuteľností sa na Slovensku postupne rozvinie. Určitú perspektívu do budúcnosti dáva prechod na medzinárodné účtovné štandardy. To sa môže pozitívne odraziť vo zvýšenom záujme o operatívny lízig. Tento totiž firmám a spoločnostiam umožňuje na podnikanie využívať aj majetok, ktorý nevlastnia

a týmto spôsobom si tak spoločnosť vlastne zlepšuje svoju obchodnú bilanciu.

S lízingom nehnuteľností zatiaľ u nás neoperujú všetky lízingové spoločnosti. Trh totiž podľa názoru viacerých spoločností je síce dosť veľký, ale počet vhodných objektov nedosahuje optimálne množstvo potrebné na tento druh obchodu. Za vhodné objekty sa považujú len budovy, ktoré sú nájmovo ziskové.

Priemerná hodnota financovanej nehnuteľnosti v roku 2005 činila 37,5 mil. Sk. Oproti roku 2004 sa táto mierne znížila, kedy dosahovala priemernú hodnotu 40,6 mil. Sk.

Ako sa pri lízingu tvorí cena

Základom celej komunikácie je to, že lízingová spoločnosť ponúkne klientovi trhovú úrokovú sadzbu zvýšenú o prirážku. Mnohí záujemcovia o lízing práve túto prirážku považujú za niečo znevýhodňujúce. Lízingové spoločnosti však tvrdia, že prirážka je na rovnakej úrovni, ako keď si zrátate všetky sumy okolo bankového úveru. Konkurenčné ceny s bankovými produktmi, si môžu dovoliť vtedy ak do úplného splatenia zostávajú majiteľmi nehnuteľnosti.

Výhoda pre firmy

Ak porovnáme klasický úver od banky a lízing, možno tu nájsť pre firmy istú výhodu. V prípade lízingu možno majetok rýchlejšie odpisovať ako pri bežnom obstarávaní. Usporiť takto možno až niekoľko miliónov, keď samotná výška úspor závisí od hodnoty majetku.

Pred zmenou zákonov týkajúcich sa nehnuteľností bola minimálna doba odpisovania 20 rokov, teraz sa skrátila na 12 rokov. Toto zrýchlené odpisovanie dáva firmám možnosť ušetriť. Lízingové spoločnosti však neposkytnú lízing nehnuteľnosti každému.

O poskytnutí lízingu rozhoduje najmä bonita.

Klienti získavajú aj ďalšie výhody. Lízingová spoločnosť, ako majiteľ budovy, je totiž povinná sa o budovu starať, zabezpečovať všetok právny servis, ako aj poistenie.

Prečo sa oplatí lízing

nehnuteľností

Oproti minulým rokom nastalo v oblasti využívania a poskytovania lízingu niekoľko legislatívnych zmien, ktoré zvýhodňujú využívanie lízingu.

Najväčšiu zmenu v oblasti využívania a poskytovania lízingu spôsobila novela zákona o dani z príjmov. Ide najmä o úpravu súvisiacu so zmenou zákona o účtovníctve pochádzajúcu z roku 2004. Z tejto zmeny vyplýva, že od januára minulého roka účtuje o predmete lízingu nájomca, teda zákazník lízingovej spoločnosti. Do tohto času tak robila lízingová spoločnosť. Možno teda povedať, že majetok síce zostáva vo vlastníctve lízingovej spoločnosti, v aktívach však s ním pracuje nájomca.

Zmena nastala aj v oblasti účtovania úroku. Od minulého roka sa o ňom účtuje samostatne, dovtedy bol súčasťou nájomného.

Nájomca majetok zároveň odpisuje. Odpisy sú takisto vo sfére lízingu pomerne novo zavedenou záležitosťou. Na základe nedávnych legislatívnych zmien odpisy nahradili dovtedajšie nájomné. Ďalšou zmenou, ktorá súvisí s lízingom je už spomenuté zrušenie platby dane pri prevode a prechode nehnuteľností. V praxi sa okrem iného očakáva, že sa zvýhodní lízing nehnuteľností. (vj)

Spracované z internetovej stránky Asociácie leasingových spoločností SR.

Lízing nehnuteľností

v skratke

- Podiel v pomere k ostatným uzatvoreným lízingovým obchodom sa pohybuje okolo šesť percent.

- V ostatných európskych krajinách predstavuje až jednu pätinu všetkých uzatvorených lízingových obchodov.

- Príliš veľký nárast lízingových obchodov s nehnuteľnosťami sa však ani napriek zvýhodneniu podmienok neočakáva.

- Lízingové spoločnosti zatiaľ nie sú ochotné prefinancovať každý druh obchodu. Neprebieha lízing rekreačných objektov ani verejných budov. Dominuje stále lízing priemyselných objektov.

- Lízing nehnuteľností je zaujímavý hlavne pri veľkých investíciách nad sto miliónov korún.

- Napríklad pri nehnuteľnosti v hodnote sto miliónov korún ušetrí spoločnosť zrýchleným odpisovaním približne päť až šesť miliónov korún. Odstránenie dane z prevodu a prechodu nehnuteľností prinieslo ďalšie úspory a v tomto prípade podnikateľ ušetrí tri milióny korún.

Spracované podľa KTN

Štruktúra podľa typu financovaných budov

Štruktúra podľa dĺžky trvania lízingovej zmluvy

Štruktúra podľa charakteru nehnuteľnosti

Poradie najväčších lízingových spoločností v SR v roku 2005

(v obstarávacích cenách bez DPH v mil. Sk)

Financovanie nehnuteľných predmetov

Zdroj: www.lizing.sk

Objemy lízingu nehnuteľností

v rokoch 2004 a 2005

Rok objem lízingu v mil. Sk