Vybrala som si byt cez realitnú kanceláriu a zaplatila som jej dohodnutú zálohu na základe zmluvy o budúcej zmluve. Vzápätí som sa od známej dozvedela, že ten istý byt bol v ponuke už pred časom, že si ho chcela kúpiť ona, ale rozmyslela si, lebo sa zistilo, že dom má narušenú statiku. Záloha jej tým pádom prepadla. Chcela by som vedieť, či v prípade, že sa vzdám kúpy tohto bytu, musím tiež prísť o zálohu.

Katarína

Ide o sprostredkovanie predaja, prenájmu a kúpy nehnuteľností realitnou kanceláriou (tzv. realitná činnosť). Pri výkone sprostredkovateľskej činnosti realitnou kanceláriou vzniká spravidla právny vzťah medzi kupujúcim a sprostredkovateľom, a predávajúcim a sprostredkovateľom. Tieto právne vzťahy sú často upravené písomnými zmluvami (napríklad zmluva o budúcej zmluve podpísaná všetkými troma subjektmi). Ide o dohody s rôznym obsahom, v zásade však vo vzťahu k sprostredkovateľovi vždy pôjde o dohodu o sprostredkovaní. Záleží len na zmluvných stranách, ako sa v zmluvách dohodnú na odmene za sprostredkovanie (zálohe), ako aj na ostatných podmienkach sprostredkovania (napríklad, za akých podmienok možno odstúpiť od zmluvy).

Realitné kancelárie vo väčšine prípadov dojednávajú s klientmi v dohodách aj podmienky, za ktorých vzniká povinnosť zaplatiť zmluvnú pokutu. Zmluvná pokuta sa najčastejšie dojednáva práve pre prípad neuzavretia kúpnej zmluvy, t. j. nezrealizovania predaja/kúpy nehnuteľnosti. Ak v takom prípade kupujúci zloží zálohu (t. j. odmenu) za sprostredkovanie kúpy nehnuteľnosti, a potom sa rozhodne nehnuteľnosť nekúpiť, realitná kancelária to v zmysle zmluvne dohodnutých podmienok môže považovať za porušenie zmluvnej povinnosti, za ktoré jej prináleží zmluvná pokuta napríklad vo výške poskytnutého preddavku.

Je teda na vás, aby ste si zistili svoje právne postavenie voči realitnej kancelárii, ktoré je pravdepodobne upravené v spomínanej zmluve o budúcej zmluve (ak ju podpísal aj sprostredkovateľ), prípadne v inej dohode. Odpoveď na vašu otázku treba teda hľadať v dohode uzavretej s realitnou kanceláriou. Ak bola dohoda uzavretá a je z nej zrejmé, že pre prípad odstúpenia od kúpy bytu je dohodnutá zmluvná pokuta v konkrétnej výške, pravdepodobne o zálohu prídete. Ak ste sa však na sprostredkovaní dohodli len všeobecne (t. j. nie písomne a bez akýchkoľvek podmienok), vzťah sa bude pravdepodobne spravovať podľa ustanovení Občianskeho zákonníka o sprostredkovateľskej zmluve, ktoré zmluvnú pokutu neupravujú, t. j. jej zaplatenie nemožno ani požadovať. Na základe týchto ustanovení by mal sprostredkovateľ nárok na odmenu len vtedy, ak by bol výsledok dosiahnutý, teda kúpna zmluva uzatvorená. V takom prípade zákon dokonca pod sankciou relatívnej neplatnosti zmluvy obmedzuje výšku odmeny v rozsahu osobitného predpisu (zákona o cenách).

Ak má však nehnuteľnosť nedostatky (napríklad narušenú statiku domu), na ktoré nebol kupujúci upozornený, pričom ide o neodstrániteľné chyby, ktoré by bránili tomu, aby sa nehnuteľnosť mohla riadne užívať rovnako ako nehuteľnosť bez chýb, kupujúci by s prihliadnutím na všetky ostatné okolnosti nemusel zmluvu o kúpe takejto nehnuteľnosti podpísať. V takom prípade by sprostredkovateľ nemal právo na akúkoľvek zmluvnú pokutu, takže záloha by mala byť vrátená. Záleží však na konkrétnom prípade, či ide skutočne o neodstrániteľnú chybu.