Rozhodujete sa medzi kúpou starého a nového bytu? Zvažujete pre a proti?Nové byty sa stavajú z no-vých materiálov, podľa moderných ekologických a energetických noriem. Nehrozí oprava striech ani výťahov, všetky prípojky a vnútorné rozvody inžinierskych sietí sú úplne nové. Navyše nemáte nesolventných susedov, ktorí sa odmietajú podieľať na financovaní opráv spoločných priestorov a nepreplácate za spotrebovanú energiu.

"Pri kúpe starého panelákového bytu by som bol veľmi opatrný. Najmä v prípade, keď sa uvádza, že je po rekonštrukcii," hovorí Igor Balog z realitnej spoločnosti Bond. Veď čo to znamená "po rekonštrukcii"? Nové obkladačky, modernejšia kuchyňa, prípadne vymenené okná. Všetko ostatné, čo nevidieť, spravidla zostáva v pôvodnom stave. A nikto nevie, kedy hrozí havária, napríklad elektrických rozvodov.

Zmena v spôsobe

financovania

Spôsob financovania novej bytovej výstavby

sa začína meniť. Odpadávajú

splátkové kalendáre a záujemca o byt vstúpi do celého procesu až v záverečnej fáze. Celá finan-čná ťarcha prechádza na plecia investora, ktorý vzhľadom na vý-hodné bankové produkty postaví dom za vlastné a väčšinu bytov predá až po kolaudácii.

"Zákazník by mal byť veľmi opatrný, keď podpisuje zmluvu o kúpe ešte nepostaveného bytu. Treba si veľmi pozorne pozrieť podmienky splátkového kalendára. V prípade, že tri štvrtiny z ceny má zákazník zapla-

tiť pred dokončením domu, zaváňa to nebezpečenstvom," tvrdí Balog. Znamená to, že investor nemá dostatočné finan-čné krytie, stavia za peniaze budúcich vlastníkov a pokojne sa môže stať, že dom nedokončí v stanovenom termíne.

Zlepšujúcej sa situácii na trhu s bytmi nahráva aj demografický faktor. Silné populačné ročníky zo 70. rokov minulého storočia totiž prichádzajú do veku, keď je optimálne zaobstarať si vlastnú strechu nad hlavou - a čím je väčší dopyt, tým viac sa roztvárajú nožnice s cenovým rozpätím.

"Nikdy sa nedá presne vyšpecifikovať, o čo je najväčší záujem. Kto má čas a peniaze, počká si na novostavbu. Koho čas súri, kúpi si starší byt na

sídlisku, ktorý je k dispozícii ihneď," hovorí viceprezident Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska (NARKS) Zeno Kezman.

Platiť až po dokončení

"V novostavbách sa ako prvé predajú luxusné byty s terasa-mi na najvyšších podlažiach a spolu s nimi najmenšie byty," vysvetľuje nezávislý konzultant v oblasti nehnuteľností Ľuboš Valach. Ostatné, čiže troj - či štvorizbové byty sa väčšinou rozpredajú až po dokončení domu. Podľa Valacha tak smerujeme k trendom v zahraničí, kde zákazník nespláca výstavbu pred jej dokončením.

A ako neprísť o penia-ze? "Najvhodnejšie je vybrať si projekt, kto-rý spolufinancuje niektorá banka. Tam je skutočne najväčšia prav-depodobnosť, že sa projekt nielen začne, ale aj dokončí," odporúča Ba-log.

Určite - stať sa môže kadečo, no pri veľkých hráčoch má záujemca o byt na 95 percent zaručené, že o svoje peniaze nepríde. "Na Sloven-sku je veľmi pestrá investorská paleta. Sú investori, ktorí postavia pár desiatok bytov za štyri roky a je to ich jediná činnosť. Tam je namieste opatrnosť. A sú žraloci, ktorí žijú iba z developerstva, stavajú len luxusné byty a žiadne riziko nehrozí ani im, ani klientom," tvrdí Kezman.

Ceny starých bytov

sa držia

Trh so starými bytmi sa v poslednom období výrazne zmenil. "Ponuka starších bytov klesá. Situácia spred dvoch - troch rokov, keď solventnejší ľudia predávali byty na sídliskách a odišli bývať do nového, už nepokračuje. Dopredávajú sa predovšetkým byty po dokon-čených dedičských konaniach," hovorí Ján Železník z Bratislav-skej realitnej kancelárie.

Najväčší dopyt je naďalej po malých bytoch. V prepočte na štvorcový meter sú síce najdrah-šie, ale v celkovom finančnom vyjadrení i z hľadiska prevádzkových nákladov naopak najlacnejšie. Staršie jednoizbové byty sa približne už 1,5 roka držia na rovnakých cenách.

"Dopyt je oveľa väčší ako ponuka a vypredajú sa veľmi rýchlo," dodáva Železník. Kúpa malého, starého bytu je však len prechodným riešením. Podľa Igora Baloga však zákazník takýto byt vzhľadom na súčasnú situáciu na hypotekárnom trhu v konečnom dôsledku vždy preplatí.

(pr)