Väčšina z nich sa financuje prostredníctvom hypotekárnych úverovRealitné kancelárie, ktoré majú pod palcom trh s nehnuteľnosťami, si môžu súčasnú situáciu pochvaľovať. Situácia sa v porovnaní s predchádzajúcimi rokmi výrazne zmenila. Kým predtým si mohli záujemcovia vyberať vo veľkej miere len

zo starých panelákových bytov, teraz sa situácia radikálne obrátila. Pred pár rokmi bola výstavba bytov na minime, teraz je oveľa výraznejšia. Rastie z roka na rok. Mnohé stavebné spoločnosti sa tak popri výstavbe administratívnych a iných priestorov vrhli aj na bytové súbory.

Počet novostavieb rastie

Za veľkú výhodu možno označiť aj možnosti financovania bývania. Len nedávno sa v inzerátoch núkajúcich byty na predaj objavovala poznámka nie stavebné sporenie, nie hypotekárny úver. Teraz sa práve tieto formy stávajú prostriedkom, ktorý umožňuje získať nehnuteľnosť. "Úrokové sadzby hypotekárnych úverov sa znižujú, sú okolo štyroch percent a nižšie a dokonca niektoré banky sú ochotné poskytnúť úver vo výške 100 % obstarávacej ceny," vysvetľuje Ľubomír Kardoš, prezident Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska. "Tí, ktorí majú zamestnanie a majú istý slušný príjem, nemajú problém kúpiť si byt. Situácia sa vylepšuje z roka na rok - je väčšia

ponuka, väčší výber a tiež lepšie pod-mienky na financovanie kúpy bytu." Podľa odborníkov výrazná väčšina bytov sa financuje práve hypotekár-nym úverom alebo stavebným

sporením. "Určite je to okolo 70 percent bytov. Hoci veľakrát nie

priamo," hovorí Bohumil Kratochvíl, ktorý sa venuje nehnuteľnostiam predovšetkým v banskobystrickom regióne. "V Žiline a okolí sa až deväťdesiat percent nehnuteľností financuje pro-stredníctvom hypoték alebo stavebného sporenia. V minulosti toto percento také vysoké určite nebolo. Viac sa byty platili v hotovosti," pripája skúsenosť Eugen Cagan zo žilinskej realitnej kancelárie Custom.Real.

Všetky tieto faktory majú vplyv na myslenie a predovšetkým rozhodovanie záujemcov o kúpu bytu. "Napríklad manželia, ktorí pracujú, si zvážia, či budú mesačne platiť 10 - 12-tisíc nájom, alebo si budú splácať niečo svoje vo forme hypotéky." Napokon výrazne sa zmenili aj podmienky na trhu s nehnuteľnosťami. "Napríklad pred šiestimi rokmi tu nebola taká výrazná výstavba, neboli tu veľké developerské spoločnosti. Výrazne sa zvýšila ponuka a tým aj konkurencia. Pri takejto väčšej ponuke sa môže stať, že ceny nových bytov nebudú stále rásť.

Pravdepodobne sa stabilizujú na určitej úrovni, samozrejme za predpokladu, že nedôjde k nejakým nepredvídateľ-ným udalostiam, ako napríklad výraznému rastu dopravných nákladov," dodáva Ľ. Kardoš. Do úvahy treba brať aj štandard bytu. "Ak je byt nadštandardný alebo sa nachádza vo veľmi lukratívnej lokalite, je situácia odlišná."

Podobné skúsenosti má aj B. Kratochvíl z Realitnej spoločnosti Reality Market. "Začína sa viac profilovať dopyt po nových bytoch, hoci sú približne 2- až 2,5-krát drahšie ako staré byty. Ale politika dobrého prístupu k úverom a financiám spôsobuje to, že začína narastať počet nových bytov. Donedávna sa v Banskej Bystrici postavilo okolo sto bytov ročne, na budúci rok bude prebiehať výstavba už okolo 400 až 500 bytov.

To je takmer päťnásobný nárast a uvidíme, či to trh naozaj zvládne. O dobré lokality je vždy záujem a okrajové časti Banskej Bystrice hrajú zasa prím v cenových rozdieloch. Môžu byť pokojne aj desaťtisíc za štvorcový meter. V centre mesta a blízkom okolí je cena medzi 31 000 - 35 000 Sk za m2 s DPH a v okrajových častiach sa ceny pohybujú od 24 000 - 27 000 Sk za m2. Vplyv má, samozrejme, aj cena pozemku či obstarávacia cena inžinierskych sietí."

V Bratislave je podľa slov Ľ. Kardoša najväčší záujem o byty s výmerou do 80 m2. Ide o dvoj- a trojizbové byty, pri ktorých predstavuje kúpa nového bytu 3 - 4 milióny korún. Väčšie byty od 100 do 150 m2 sa už predávajú ťažšie. Kupujú si ich bonitnejší klienti, lebo v takýchto prípadoch sa cena vyšplhá pokojne na 6 - 7 miliónov korún. "Pre mladých sú najideálnejšie jedno- a dvojizbové byty, ale pokiaľ už ide o vekovú kategóriu, ktorá po-mýšľa na rodinu, tak už sú to skôr troj- alebo štvorizbové byty," vysvetľuje myslenie ľudí B. Kratochvíl. "Najviac sa predávajú trojizbové byty, ale pravdepodobne budeme musieť zvýšiť podiel dvojizbových bytov. Je o ne v poslednom čase dosť veľký záujem pravdepodobne z dôvodu financií,"

pripája svoju skúsenosť Ladislav Ďurian zo stavebnej spoločnosti Reding. "Dvojizbové byty majú radi starší rodičia, ktorí napríklad uvoľnia svoj trojizbový byt deťom s rodinou a presťahujú sa do menšieho bytu. Možno pre mladých ľudí, ktorí nemajú rodinu, sú zasa riešením jednoizbové byty alebo dvojgarzónky, kde je jedna izba spálňa a druhá obývačka s kuchynským kútom. Ale všetko súvisí hlavne s cenou."

Lokalita a cena sú rozhodujúce

Ak sa objaví ponuka na výstavbu bytového domu, predajú sa ponúkané byty rýchlo? "Všetko záleží od lokality. Napríklad teraz predávame byty, ktoré sa nachádzajú priamo v mestskom parku v Banskej Bystrici. Je to asi 600 m od historického centra mesta, v pokojnej lokalite. Z tridsiatich bytov už zostávajú asi len štyri.

A to je hrubá stavba len na úrovni dvoch podlaží. Netreba zabúdať, že ide o veľkometrážne byty a tam sa cenová relácia pohybuje vyššie," hovorí Bohumil Kratochvíl. Ľ. Kardoš: "Zatiaľ som sa nestretol s bežným štandardným bytom za 25 000 - 35 000 Sk za m2 s DPH, aby sa pri ukončení výstavby nepredal. Za posledné dva roky máme skúsenosti, že spolu s kolaudáciou boli všetky byty predané. Platí však podmienka, že sú cenové relácie primerané trhu. Navyše, ak je nový byt po kolaudácii, tak sa predá určite rýchlo. Po takýchto bytoch, keď záujemcovia nemusia čakať, kým sa byt dostavia, je veľký hlad. Je to ako by ste kupovali auto..."

Nové byty majú určite vplyv aj z hľadiska budúcich nákladov. "Každému by som odporúčal, ak má financie na nový byt alebo má vidinu lepších príjmov, aby sa rozhodol radšej pre nový byt. Jeho prevádzkové náklady sa potom radikálne znížia, úroková sadzba úverov sa pohybuje na slušnej úrovni a je naozaj výhodné si momentálne požičať. Ak si totiž kúpite starý byt, treba doň investovať na rekonštrukciu niekoľko stotisíc. A to ste zrekonštruovali iba byt, staré zostanú aj naďalej spoločné rozvody a ďalšie časti paneláku," hovorí B. Kratochvíl.

Svoj význam má lokalita, kde sa nachádza kupovaná nehnuteľnosť, aj v iných mestách. "Niektorí Bratislavčania sú zvyknutí napríklad na druhý obvod, chcú tam aj zostať a tam si aj zháňajú bývanie," pridáva svoju skúsenosť Ľ. Kardoš. Aj napriek požiadavkám na lokalitu je pri výbere bývania rozhodujúca predsa len cena. "Ak je niečo drahé, ľudia hľadajú lacnejšie bývanie. Cena je určite prvoradá, potom zvyknú brať do úvahy lokalitu a na treťom mieste možno spomenúť štandard, ktorý ponúka budúci bytový dom."

Cena je jedna z podstatných vecí, tvrdí B. Kratochvíl. "Človek možno kupuje nehnuteľnosť raz za život. To znamená, že niekedy to trvá pol roka, niekedy dva roky. Máme klientov, ktorí chodia pomaly tri roky, kým niečo kúpia. Veľakrát je to o pocite a ak majú zdroje, pokojne budú čakať dva-tri roky, kým si kúpia svoj vytúžený stavebný pozemok, alebo nájdu vhodný byt. Samozrejme, u mladšej generácie alebo u starších ľudí, ktorí nemajú toľko peňazí, je to iné. Ak sa práve teraz v určitej vyhľadávanej lokalite vyskytlo niečo, na čo mám, tak to teraz kúpim. Takže je to hlavne o peniazoch a potom o pocitoch."

Podobné skúsenosti nám potvrdil L. Ďurian zo stavebnej spoloč-nosti Reding. "Financie naozaj hrajú dosť dôležitú rolu. Keď sa ľudia informujú o bytoch, zvyčajne sa najprv pýtajú na lokalitu. Je to možno z dôvodu, že chcú bývať blízko rodičov, chcú sa o nich starať, alebo naopak chcú, aby im rodičia pomohli s deťmi. Druhý faktor je cena a až potom sa pýtajú na rozlohu a ostatné veci týkajúce sa bytu. Poradie kritérií pri výbere je asi lokalita - cena - rozloha - vybavenie."

Aj v Žiline očakávajú záujem predovšetkým o byty v centre a širšom centre. "Práve tam sa rozbehla výstavba nových bytov a predpokladáme, že bude rásť počet záujemcov o nové byty, aj napriek vyššej obstarávacej cene," hovorí Eugen Cagan. Stavia sa v blízkosti centra, na sídlisku Hliny a tiež sa rozbieha niekoľko projektov na sídlisku Vlčince. Vo fáze dokončievania je sídlisko Hájik, kde mesto stavia aj nájomné byty. Ceny bytov do osobného vlastníctva sú v rozmedzí 27 000 - 30 000 Sk za m2 obytnej plochy bez DPH.

S výstavbou nových bytov sa doslova roztrhlo vrece, je však aj takáto výraznejšia ponuka dostatočná? "Určite je," hovorí Ľ. Kardoš. "Ak si otvoríme hociktorý inzertný časopis s nehnuteľ-nosťami, tak na každej druhej strane nájdeme ponuku na novú výstavbu. Ak by toho bolo viacej, možno by sa to už nedalo zvládnuť. Veď v Bratislave sa v súčasnosti zastavujú miesta, kde boli niekedy trávniky, parkoviská." Podľa jeho slov v iných regiónoch si to vyžiada situácia a trh. "Do Trnavy príde napríklad x-tisíc pracovníkov. Tí v počiatočnej fáze ešte nebudú potrebovať trvalé bývanie, pretože nevedia, či sa do toho regiónu aj presťahujú. Spočiatku budú potrebovať iba nájmy, ubytovne. A keď sa fabrika rozbehne a ľudia budú vedieť, že budú mať slušný plat a budú si tam chcieť presťahovať rodinu a kúpiť byt, tak až v tejto fáze budú mať význam nové byty. To isté platí aj pre Žilinu. Ľudia budú migrovať v prvých etapách bez rodiny, takže postaviť práve teraz v týchto končinách príliš veľa nových bytov ešte nemá také opodstatnenie, mohli by sa stať nepredajnými." (sbr)