Potreba zavedenia hypotekárneho bankovníctva v Slovenskej republike vyplynula z viacerých dôvodov. V rámci rozvoja bankového systému bola snaha rozšíriť ponuku o relatívne nové, svojím charakterom špecifické bankové produkty - hypotekárne úvery. Z pohľadu riešenia pretrvávajúcich problémov, spojených s financovaním investícií do nehnuteľností, to bola snaha nájsť vhodný finančný nástroj, ktorý by pomohol oživiť bytovú výstavbu.
Pojem hypotekárne bankovníctvo sa v zákone o bankách po prvýkrát objavilo v roku 1996. Novelou z tohto roku bolo bankám umožnené vykonávanie hypotekárnych obchodov. Prvou bankou s hypotekárnou licenciou sa stala v roku 1997 Všeobecná úverová banka. Aktívne začala hypotekárne úvery poskytovať začiatkom nasledujúceho roka. Od polovice roka 1999 začala s poskytovaním hypotekárnych úverov Slovenská sporiteľňa a v marci 2000 sa k nim pridala Istrobanka. Koncom rovnakého roka rady hypotekárnych bánk rozšírila HVB Bank a Tatra banka. V roku 2002 sa k hypotekárnym bankám pridali ČSOB, UniBanka, Ľudová banka a OTP banka. Zatiaľ poslednou bankou, ktorá získala licenciu na poskytovanie hypotekárnych obchodov je Dexia banka, ktorá je na trhu aktívna od minuloročného októbra.
Zákonná úprava
Hypotekárne bankovníctvo je charakterizované v zákone o bankách. Hypotekárnym obchodom je podľa tohto zákona poskytovanie hypotekárnych úverov a s tým spojené vydávania hypotekárnych záložných listov a poskytovanie komunálnych úverov a s tým spojené vydávanie komunálnych obligácií bankou. Hypotekárny úver je definovaný ako úver so splatnosťou od štyroch do tridsiatich rokov, ktorý je zabezpečený záložným právom k tuzemskej nehnuteľnosti, aj rozostavanej. Je možné ho poskyt-núť maximálne do výšky 70 percent hodnoty založenej nehnuteľnosti a je financovaný najmenej vo výške 90 percent prostredníctvom hypotekárnych záložných listov vydávaných hypotekárnou bankou. Na krytie vydaných hypotekárnych záložných listov môžu byť použité len pohľadávky hypotekárnej banky z hypotekárnych úverov. Môže byť použitý na nadobudnutie, výstavbu alebo údržbu tuzemskej nehnuteľnosti. Je možné ho použiť aj na splatenie skôr poskytnutého úveru, ktorým bolo financované nadobudnutie, výstavba alebo údržba nehnuteľnosti a nie je hypotekárnym úverom. Štát podporuje hypotekárne úvery prostredníctvom štátneho príspevku. Je to percento, o ktoré štát znižuje výšku úrokovej sadzby určenú v zmluve o hypotekárnom úvere. Štátny príspevok sa určuje na jednotlivé kalendárne roky zákonom o štátnom rozpočte a platí pre všetky zmluvy o hypotekárnom úvere, ktoré spĺňajú zákonné náležitosti. Štátny príspevok sa poskytuje fyzickým osobám na úver maximálne do sumy 2,5 mil. Sk a to iba na jednu zmluvu o hypotekárnom úvere. Pre rok 2004 bol v zákone o štátnom rozpočte stanovený štátny príspevok vo výške 1 percento z úrokovej sadzby určenej hypotekárnou bankou. Zo strany ministerstva je uhrádzaný mesačne. V zmluve o hypotekárnom úvere musí byť presne vymedzená založená nehnuteľnosť. Pre hypotekárne bankovníctvo je podstatné i zákonné vymedzenie hypotekárnych záložných listov v zákone o dlhopisoch a ich zdaňovanie. V novom zákone o dani z príjmov už výnosy z nich nie sú oslobodené, rovnako ako na ostatné dlhopisy sa i na ne vzťahuje 19-percentná sadzba dane.
Udialo sa veľa zmien
Toto sú len základné zákonné charakteristiky hypotekárnych úverov, ktoré prešli viacerými úpravami.
Napríklad v roku 1999 bola zavedená priama i nepriama štátna podpora hypotekárneho bankovníctva. Nepriamou podporou bolo oslobodenie úrokových výnosov z hypotekárnych záložných listov od dane z príjmu.
Táto skutočnosť bola zaujímavá pre potenciálnych investorov do hypotekárnych záložných listov. Podmienka, ktorá platila pre hypotekárne banky bola, že zdroje na financovanie hypotekárnych úverov získavajú najmä prostredníctvom predaja hypotekárnych záložných listov.
Významným impulzom v rozvoji hypotekárneho bankovníctva na Slovensku bolo zavedenie priamej podpory štátu v roku 1999. Štát sa rozhodol pre formu štátneho príspevku k úroku z hypotekárnych úverov. Vzťahuje sa na hypotekárne úvery pre fyzické osoby - občanov, použité na nehnuteľnosti, určené na bývanie. Štátny príspevok bol schválený vo výške 6 percent a platil až do roku 2001, kedy klesol na 5 percent. V roku 2002 bol znížený na 4,5 percenta a v roku 2003 na 2,5 percenta.
V polovici minulého roka skončila fixácia výšky štátneho príspevku na celý čas trvania hypotekárnej zmluvy.
V roku 2002 sa znížila lehota splatnosti hypotéky na štyri roky a zvýšila sa hranica, do ktorej smie banka poskytnúť hypotekárny úver zo 60 na 70 percent z hodnoty založenej nehnuteľnosti. V rovnakom roku bolo bankám umožnené poskytovať hypotekárne úvery aj na prefinancovanie starých úverov určených na bývanie, ak neboli hypotekárne.
Klesajúce úroky, rastúce objemy
Pri vstupe Všeobecnej úverovej banky na hypotekárny trh sa úrokové sadzby hypotekárnych úverov pohybovali vo výške okolo 13 - 14 percent. Po zavedení štátneho príspevku v roku 1999 klesla efektívna úroková sadzba pre fyzické osoby na úroveň 7,25 až 7,5 percenta ročne, čím sa značne priblížila úrovni úrokových sadzieb stavebných sporiteľní. V nasledujúcich rokoch, i napriek postupnému znižovaniu štátnej prémie, dochádzalo k ďalšiemu znižovaniu úrokových sadzieb.
Objemy a počty poskytnutých hypotekárnych úverov z roka na rok narastali. V roku 1998 poskytla jediná hypotekárna banka, Všeobecná úverová banka, úvery v objeme 133 mil. Sk. V nasledujúcom roku sa k nej pridala Slovenská sporiteľňa a objem poskytnutých hypoúverov sa zvýšil na 277,7 mil. Sk. Rok 2000 znamenal vstup ďalších finančných inštitúcií a objem piatich bánk poskytujúcich hypotekárne úvery sa zvýšil na 1,9 miliardy Sk. I napriek tomu, že v roku 2001 nevstúpila na trh žiadna nová banka sa objem financovania bývania formou hypotekárnych úverov zvýšil na 4,4 mld. Sk. V roku 2002 vstúpili na trh ďalšie 4 bankové domy s hypotekárnou licenciou a boli poskytnuté úvery vo výške 9,3 mld. Sk. Minulý, rekordný rok hypotekárnych úverov, rozšírila rady hypotekárnych bánk desiata banka, Dexia banka. Objem poskytnutých úverov dosiahol takmer 20,7 mld. Sk.
Autor: Erika Remeňová
