nehnuteľností v jednotlivých krajinách sveta od seba

izolované. Keď napríklad v roku 1989 došlo v Japonsku

ku krachu cien nehnuteľností (a neskôr aj k burzovému

krachu), ceny v USA, Británii či Nemecku to veľmi

neovplyvnilo. Každá krajina mala vlastný cyklus nárastov a pádov cien. Dnes už to nie je celkom pravda.

Nehnuteľnosti sú komodita ako každá iná

Nehnuteľnosti sa vo väčšine krajín nekupujú v hotovosti, ale prostredníctvom hypotekárnych úverov. Cena hypotéky v podstatnej miere závisí od výšky úrokovej miery, za ktorú hypotekárne banky nakupujú na kapitálovom trhu peniaze. A kapitálové trhy sú vo svete prepojené už takmer 20 rokov. Prostredníctvom medzinárodného obchodu s tovarmi, službami a kapitálom sa vo svete stále viac synchronizujú aj ceny investícií, vrátane nehnuteľností.

K tomuto trendu prispieva aj rozvoj nového typu investícií -

realitných fondov. Hoci sú určené pre veľkých a skúsených investorov, ich princíp fungovania je veľmi podobný ako u obyčajných podielových fondov. Na raste cien lukratívnej nehnuteľnosti sa môže podieľať aj taký investor, ktorý má prostriedky na kúpu len pár metrov štvorcových. Vklady investorov sú prostredníctvom investícií do viacerých nehnuteľ-ností diverzifikované tak, aby sa pokles hodnoty jednej nehnuteľ-nosti prejavil čo najmenej na poklese hodnoty celej investície. Realitné fondy dnes nakupujú nehnuteľnosti určené na bývanie i podnikanie po celom svete a investor z Londýna alebo Bratislavy tak môže profitovať na raste cien v Južnej Afrike či USA.

Zlaté časy...

Posledných šesť rokov bolo pre investorov do nehnuteľností priam zázračným obdobím. Indexy cien nehnuteľností v mnohých krajinách lámali historické rekordy. Na vysokých cenách sa podpísalo viacero faktorov. Tým hlavným bol krach na trhu akcií v roku 2000. Investori sa zúfalo snažili presunúť obrovský objem peňazí z cenných papierov do "bezpečných aktív". Prudký nárast dopytu sa okamžite prejavil v stúpajúcich cenách obytných, ale aj komerčných nehnuteľností. Priemerná cena rodinného domu v USA narástla v rokoch 2001 - 2005 na dvojnásobok. Len v roku 2005 narástla táto cena o 12 %, čo bolo najviac za posledné tri desaťročia. Na porovnanie, v rokoch 1996 - 2000 bol priemerný ročný rast cien domov len štyri percentá.

Prudký nárast cien nehnuteľ-ností po roku 2000 bol podporený aj politikou nízkych úrokov, ktorú prijali centrálne banky veľ-kých štátov, aby odvrátili možnosť ekonomickej recesie. Recesiu sa vďaka nízkym úrokom naozaj podarilo zažehnať a najmä USA (a v menšej miere aj západná Európa) sa tešili z vysokého hospodárskeho rastu. Ekonomické zákony sa však oklamať nedajú. Cenou za politiku nízkych úrokov po krachu akciovej bubliny bol vznik ďalšej cenovej bubliny, tentoraz na trhu nehnuteľností. Kombinácia ekonomického rastu a nízkych úrokov na hypotékach mala preto na ceny nehnuteľností ten istý efekt, ako teplo a vlhko na rast hríbov. Obavy z rastúcej inflácie napokon prinútili centrálne banky pristúpiť k zvyšovaniu úrokových sa-dzieb. Ekonomické zákony opäť zapracovali. Hypotéky zdraželi a dopyt po nehnuteľnostiach začína utíchať.

...a ich koniec?

Vo všeobecnosti ceny nehnuteľností vo svete ešte stále rastú, ale tempo rastu sa spomaľuje. Medziročný prírastok cien bol v druhom kvartáli tohto roka len polovičný v porovnaní s druhým kvartálom 2005 (Tabuľka 1). Spomalenie rastu cien je evidentné najmä vo veľkých krajinách, ktoré dominujú na globálnom trhu nehnuteľností. V Nemecku sa ceny bývania prakticky nezmenili, v Británii narástli len málo a v USA a vo Francúzsku bol rast

cien podstatne pomalší ako pred rokom. Investori do nehnuteľ-ností sa pokúšajú vyhľadať posledné sľubné lokality. Nie náhodou k nim patria nové členské štáty EÚ a kandidátske krajiny.

Veľmi populárnym objektom pre investície do nehnuteľností sa stali najmä pobaltské štáty. Ovplyvnil to najmä vysoký rast cien, všeobecné zlepšovanie ekonomického prostredia a čoraz lepší prístup k hypotékam. Treba pamätať aj na to, že napriek vysokým nárastom cien sú nehnuteľ-nosti v strednej a východnej Európe ešte stále podstatne lacnejšie ako v západnej Európe, o USA ani nehovoriac. Špeciálnym prípadom je Bulharsko, kde sa väčšina peňazí v obchode s nehnuteľnosťami sústreďuje na špekulatívne investície do cestovného ruchu, ale aj do súkromných objektov, určených na rekreáciu. Bulharsko sa najmä v Británii stalo hitom pre kombináciu nízkych cien nehnuteľností pri mori a lacných leteniek, ktoré ponúkajú mnohé nízkonákladové letecké spoločnosti. Dobrú perspektívu vidia experti na globálne trhy nehnuteľností aj na Slovensku a v Slovinsku. Realitný boom prišiel do týchto krajín trochu neskoršie a developéri len dobiehajú zameškané. Tieto trhy sú však príliš malé na to, aby ovplyvňovali ceny nehnuteľností vo svete. Tie sa riadia predovšetkým podľa USA, Británie, Fran-cúzska a Nemecka.

Predovšetkým situácia na americkom trhu dáva mnoho znepokojujúcich podnetov. V druhom kvartáli 2006 napríklad poklesol počet začatých obytných stavieb o 13,3 % v porovnaní s minulým rokom. Počet vydaných stavebných povolení klesol dokonca o 20,8 %. Naznačuje to, že developérske spoločnosti a investori začínajú byť skeptickí ohľadne potenciálneho dopytu po nehnuteľnostiach. Tie sú už pre väčšinu záujemcov jednoducho pridrahé. V USA dosahuje dnes cena priemerného domu výšku 3,8-násobku priemerného ročného príjmu, čo je historický rekord. Nízke úroky na hypotekárne produkty nehnuteľnosti vôbec nezlacneli - práve naopak. Pomohli živiť realitnú horúčku a rast cien bývania. Je to dobrá lekcia pre tých politikov, ktorí chcú pomáhať mladým rodinám formou dotovania hypotekárnych úrokov. Každý developér si túto dotáciu rád premietne do ceny.

Hrozí recesia na trhu

nehnuteľností?

Investiční analytici sa zhodujú, že realitný boom sa v USA skončil, Nie celkom jednotní sú však v názore na dôsledky tejto udalosti. Krachy na trhu realít boli o niečo menej časté ako krachy na trhu akcií, na ekonomiku mali však podstatne pustošivejší dosah. Podľa nedávnej štúdie Me-dzinárodného menového fondu bolo v období rokov 1970 - 2002 v 14 krajinách OECD celkovo 20 krachov na trhu nehnuteľností (krachov na akciových trhoch bolo v porovnateľnom období 25).

Zreálnenie cien nehnuteľností je síce zdravé, ale pre ekonomiku môže byť veľmi bolestivé. Klesa-júci dopyt po nehnuteľnostiach sa odrazí v nižšej produkcii stavebníctva a všetkých odvetví, ktoré sú na výstavbu nejakým spôsobom nastavené. Stavebné firmy prepúšťajú a rady nezamestnaných rastú. Veľmi nebezpečné môžu byť dôsledky realitného krachu na finančný sektor. Ak by v dôsledku krachu došlo k ekonomickej recesii a rastu nezamestnanosti, zvýšil by sa počet ľudí neschopných splácať svoje hypotéky. Banky s vysokými podielmi hypotekárnych úverov v celkovej štruktúre portfólia by sa mohli dostať do vážnych

problémov.

Paradoxne, mladé rodiny a iní záujemcovia o lacné bývanie z recesie na trhu nehnuteľností až tak neprofitujú. Klesajúci dopyt po nehnuteľnostiach sa prejaví viac v obmedzení novej výstavby, ako v poklese cien už existujúcich bytov a domov. Psychológia vlastníkov je už raz taká, že málokto je ochotný pristúpiť na významnejší pokles cien. Americkí ekonómovia preto dúfajú v tzv. "mäkké pristátie". Ceny domov by už síce nemali rásť, ale ani klesať. Odvolávajú sa na príklad Veľkej Británie, kde sa realitný boom skončil pred dvoma rokmi, no nedošlo k poklesu cien nehnuteľností. Kritici tohto názoru poukazujú na fakt, že dopyt po nehnuteľnostiach v Británii stále trvá, a to najmä v dôsledku vysokej imigrácie z nových členských štátov EÚ.

Globálne prepojenie cien nehnuteľností má aj svoje tienisté stránky. Ak z nejakej príčiny prudko klesnú ceny na niektorom z veľkých trhov (najmä v USA a Británii), pokles sa môže rýchlo rozšíriť aj na také krajiny, v ktorých nie sú ceny nadhodnotené špekulatívnymi obchodmi. Ak sa vrátime na Slovensko, môžeme povedať, že väčšina realitného boomu bola u nás živená objektívnym dopytom po nehnuteľnostiach. Na pracovný trh ešte stále vstupujú demograficky silné ročníky, ktoré majú prirodzené

požiadavky na kvalitné bývanie v tých miestach, kde vznikajú pracovné príležitosti. Už o niekoľko rokov sa však situácia zmení a na pracovný trh budú vstupovať ročníky s menším počtom potenciálnych záujemcov o bývanie. Astronomické ceny niektorých nehnuteľností, najmä v Bratislave, okrem toho dávajú tušiť, že boli stavané skôr so špekulatívnym účelom a môžu mať v budúcnosti veľký problém s predajnosťou.

VLADIMÍR BALÁŽ,

Servisbrokers Finance

* Priemerný pokles cien bol pri nehnuteľ-nostiach omnoho nižší (27,3 %) ako pri akciách (45,5 %). Prečo? Volatilita cien nehnuteľností je výrazne menšia. Likvidita na trhu nehnuteľností je v porovnaní s akciami omnoho nižšia. Predať dom je podstatne zložitejšie, ako predať akcie. Preto aj ceny domov kolísajú menej.

* Na druhej strane však pokles cien nehnuteľností trval dlhšie. V priemere štyri roky, teda o rok a pol dlhšie ako pri akciách.

* 19 z 20 krachov na trhoch nehnuteľností malo za následok trojročnú ekonomickú recesiu, pri ktorej HDP klesol až o osem percent. Pokles HDP po krachu na trhu akcií bol podstatne menší.

Rast cien obytných nehnuteľností

Ročný nárast Ročný nárast

Zdroj: Knight Frank Residential Research