Trh s týmto výnosným realitným artiklom začína postupne fungovať na celom Slovensku,
no platí to najmä o Bratislave a jej blízkom okolí.
V o všeobecnosti platí, že čím ďalej ide záujemca o výstavbu od hlavného mesta Slovenska na východ krajiny, tým pri kúpe pozemkov dosiahne nižšiu cenu. Pochopiteľne, táto téza úzko súvisí s ekonomickou vyspelosťou daného regiónu. S anomáliou sa dá stretnúť len v Trnave a Žiline, prípadne v blízkom okolí týchto dvoch miest, ktoré vďaka investíciám do automobilového priemyslu zažívajú neobvyklý ekonomický rozmach.
Spodné cenové hranice pre západné Slovensko - okrem Bratislavy - sú tisíc korún za štvorcový meter. V cene sú zahrnuté základné inžinierske siete, čo v praxi znamená, že na pozemku nechýba prívod vody, plynu, elektriny či odvod kanalizácie. Pre stredné Slovensko je spodná hranica 700 korún (v Žiline tisícka) a pre východný región 400 korún za štvorcový meter.
V Bratislave je úplne odlišná situácia. Ceny stavebných pozemkov po vstupe Slovenska do EÚ vzrástli o tretinu a nie je výnimkou, keď sa štvorcový meter v lukratívnych lokalitách predáva za 15-tisíc korún. No v okrajových častiach mesta sú ceny podstatne nižšie a možno tu kúpiť pozemok aj okolo dvoch tisícok za štvorcový meter.
Ako vyplýva zo štúdie J & T Real Estate, ceny pozemkov sú čoraz vyššie. Zvyšujúce sa ceny stavebných pozemkov v rámci celého Slovenska spôsobila naj-mä výstavba nákupných cen-
tier. Či už ide o Nitru (Aupark, Centro), Trnavu (Max), Trenčín (Max, Aupark, South Center) alebo Poprad (Max). No obísť nemožno ani Martin s jeho Tulip Center, Spišskú Novú Ves s komplexom Madaras či najväčšiu obchodnú investíciu v Banskej Bystrici, ktorou je Europa Shopping Park.
Každý túži po vlastnej streche nad hlavou, no prevláda
pretlak ponuky nad dopytom
Spôsob financovania bytovej výstavby sa začína meniť. Odpadávajú splátkové kalendáre a záujemca o byt vstúpi do celého procesu až v záverečnej fáze. Celá finančná ťarcha tak prechádza na plecia investora, ktorý vzhľadom na výhodné bankové produkty postaví dom za vlastné a väčšinu bytov rozpredá až po kolaudácii.
Len v Bratislave má do roku 2020 pribudnúť 43-tisíc nových bytov. Ceny by tak mohli postupne klesať. "Nemožno vylúčiť obdobný vývoj ako pri administratívnych priestoroch. Kým pred pár rokmi stál prenájom štvorcového metra až deväťtisíc korún ročne, teraz sa dá hovoriť o šiestich tisíckach na dobrom mieste, v najkvalitnejšie vybavených kanceláriách a s výbornými parkovacími možnosťami," hovorí prezident Národnej asociácie
realitných kancelárií (NARKS) Ľubomír Kardoš. Konštatuje, že ak budú chcieť investori nové byty predať, musia sa nad súčasnými cenami zamyslieť. Veľa bude podľa neho závisieť od šikovnosti investora pri vyhľadávaní pozemkov na výstavbu. Cestu k znižovaniu cien vidí aj vo vnútornom vybavení bytov. "Nemuseli by to byť vyslovene holobyty, no cenová hladina zariadenia zrejme
pôjde dole," dodáva.
V novostavbách sa ako prvé predávajú luxusné byty na najvyšších podlažiach a s terasami, spolu s nimi najmenšie byty. Troj- či štvorizbové byty sa väčšinou rozpredajú až po dokončení domu.
Nižšie riziko pri väčších
hráčoch
A ako neprísť o peniaze? "Najvhodnejšie je vybrať si projekt, ktorý spolufinancuje niektorá banka. Tam je skutočne najväčšia pravdepodobnosť, že sa projekt nielen začne, ale aj dokončí," odporúča odborník v oblasti nehnuteľností Ľuboš Valach.
Riziko tu bude vždy, no pri
veľkých hráčoch má záujemca o byt na 95 percent zaručené, že o svoje peniaze nepríde. "Na Slovensku je veľmi pestrá investorská paleta. Sú investori, ktorí postavia pár desiatok bytov za štyri roky, to je ich jediná činnosť. Tam je na mieste opatrnosť. A sú firmy, ktoré žijú iba z developerstva, stavajú len luxusné byty
a žiadne riziko nehrozí ani im, ani klientom," tvrdí viceprezident NARKS Zdeno Kezman.
Ceny starých bytov sa držia
Rastúca ponuka nových bytov zatiaľ netlačí na pokles cien tých starších. Ján Železník z Bratislavskej realitnej kancelárie však pripomína, že ponuka všetkých starších bytov klesá. Situácia spred dvoch - troch rokov, keď solventnejší ľudia popredávali byty na sídliskách a šli bývať do nového, už nepokračuje. Dopredávajú sa predovšetkým byty po dokončených dedičských konaniach.
Malometrážnych bytov je napríklad nedostatok po celom Slovensku, nie je to, ako sa často hovorí, problém len Bratislavy. Malých bytov, ktoré sa postavia
v rámci novej výstavby, nie je
dostatočný počet, a navyše pre ich pomerne vysoké ceny nie sú dostupné pre všetkých. Vývoj na realitnom trhu v krajoch Slovenska závisí od viacerých okolností - medzi najdôležitejšie možno zaradiť najmä to, aké sú pracovné podmienky v konkrétnom meste, od ktorej sa odvíja to, či si môžu záujemcovia o kúpu bytu dovoliť splácať úver financujúci bývanie.
Východ v znamení
nadstavieb
Na východnom Slovensku realitný trh predstavuje predovšetkým predaj starších bytov, s novostavbami sa obchoduje v obme-dzenej miere a prenájmy nehnuteľností v porovnaní s Bratislavou tvoria zanedbateľné percento zo všetkých uzavretých prenájmov na Slovensku. Čo sa týka novostavieb, Prešovský kraj síce nepatrí medzi oblasti, kde by nové byty nepribúdali takmer vôbec, posledné mesiace sa však v Prešove napríklad nestavajú nijaké nové bytovky, nové byty vznikajú v súčasnosti takmer výlučne ako nadstavby na už existujúcich domoch. Tie sa predávajú lacnejšie ako nové byty v novopostavených bytových domoch. Cena za štvorcový meter sa pohybuje pri nadstavbách okolo 25 000 Sk, kým pri novostavbe v bytovom dome môže dosiahnuť až sumu porovnateľnú s Bratislavou, a to 28 000 až 30 000 Sk za m2. Nové byty sa nestavajú z jednoduchého dôvodu - klientov, ktorí sú ich schopní zaplatiť, je zanedbateľné množstvo. Ľudia, ktorí si potrebujú nájsť byt, uprednostňujú lacnejšie staršie byty.
V Košickom kraji je situácia podobná ako v prešovskom re-
gióne. Dopyt po nehnuteľnos-
tiach v porovnaní s Bratislavou a okolím nie je príliš vysoký. S príchodom zahraničných investorov sa mierne zvýšil záujem o nadštandardné byty v atraktívnych častiach Košíc, ceny bytov na sídliskách však mierne klesli. Trojizbový byt za osemstotisíc korún sa dá v ponukách košických realitných kancelárií nájsť úplne bežne.
Stred Slovenska stagnuje
Banská Bystrica a mestá v tomto kraji tvoria oblasť, kde sa obchoduje predovšetkým so staršími bytmi. V Banskej Bystrici nové byty pribúdajú len v obmedzenom počte, dopyt po nich nie je natoľko silný, aby developerské spoločnosti naštartovali ich výstavbu. Trojizbový byt v Banskej Bystrici sa predáva približne za poldruha milióna korún.
Ceny bytov v Trenčíne za pos-ledné mesiace mierne vzrástli. Realitné kancelárie hovoria približne o päťpercentnom náraste
cien, pri malých bytoch však už ide v niektorých prípadoch až o 15-percentné zvýšenie.
Záujem o také byty v Trenčíne, ale aj v menších mestách v Tren-
čianskom kraji stúpa, a práve tento záujem vytiahol cenu malometrážnych bytov nahor, v niektorých prípadoch dokonca o 10 až 15 % oproti tomu, za aké sumy sa tieto nehnuteľnosti predávali približne pred rokom. Kým 1-izbový byt v Trenčíne stojí približne 1 mil. Sk,
3-izbové byty možno v tomto meste kúpiť už od takej istej sumy. Nájsť v ponuke 3-izbový byt za 950 000 Sk, síce v pôvodnom stave a v panelákovom dome, nie je výnimočné. Ceny novopostavených bytov sa od zvyšku Slovenska výrazne nelíšia a kupujúci musí počítať s tým, že za štvorcový meter zaplatí sumu minimálne od 25- do 35-tisíc korún.
ANNA BOROVÁ
Záujem o prenájom skladovacích priestorov rastieSlovensko sa čoraz viac zapája
do nadnárodných distribučných sietí a zahraničné spoločnosti tu už realizujú taký objem obchodov, ktorý podnecuje investície do logistického zázemia
na celom území. Odmietajú však staršie objekty a vyžadujú kvalitu.
K ým v roku 2003 predstavovali nové priestory len šesť percent z celkovej plochy skladov v Bratislave a blízkom okolí, o rok neskôr to už bola pätina. Podiel medzi developerskými projektmi a skladmi, ktoré si postavili podnikateľské subjekty vo vlastnej réžii na vlastné využitie - a na prenájom - je približne polovičný.
Spoločným znakom väčšiny projektov logistických centier a parkov je ich umiestnenie. Vyrástli pri vznikajúcich výrobných závodoch alebo pri diaľnicach a železničných koridoroch. Aj preto sa najlukratívnejším územím na ich výstavbu stal okrem Bratislavy a jej okolia diaľničný ťah z Bratislavy na severné Slovensko.
Poklesu cien sa nedá vyhnúť
Ponuka nových kvalitných priestorov viedla v roku 2005 k poklesu ich cien. Kým vlani sa v závislosti od polohy a ponúkaného štandardu pohybovala v rozpätí od štyroch do päť eur mesačne za meter štvorcový, v tomto roku boli štyri eurá maximum. Aj to len v prípade veľkých prenájmov a na dostatočne dlhý čas.
"V blízkej budúcnosti možno očakávať pokles pod hranicu 3,5 eur," konštatuje predseda predstavenstva J &T Global Peter Korbačka. Pripomína, že vzhľadom na stále iba mierny nárast ponuky je celková neobsadenosť veľmi nízka a dosahuje okolo štyroch až piatich percent. Najväčší záujem majú firmy o prenájom menších skladov s rozlohou 100 až 400 metrov štvorcových.
Prílev nových priestorov, a teda aj zvýšenie ponuky, povedie podľa Petra Korbačku k znižovaniu dĺžky nájomných zmlúv na tri, maximálne päť rokov. Očakáva sa tiež výstavba špekulatívnych priestorov, čo opäť bude stláčať ceny nadol.
Pozitívny vývoj v tomto sektore nehnuteľností potrvá z pohľadu developerov ešte najbližšie dva - tri roky, potom dôjde k poklesu. Najmä preto, že investície sa začnú presúvať ďalej na východ Európy.
Viac záujmu o prenájom
O sklady, logistické centrá či iné objekty na priemyselné využitie je na trhu nehnuteľností dlhodobý záujem. "Je to zaujímavý segment, kde je ponuka v rovnováhe s dopytom a všetko závisí len a len od ceny," hovorí viceprezident Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska (NARKS) Zdeno Kezman. Dodáva, že ide o projekty, ktoré podnikatelia ku svojej činnosti jednoducho potrebujú. Prevláda nájom, o kúpu či predaj je záujem podstatne nižší.
Žiada si to väčšie plochy
Kým nové administratívne budovy sa šplhajú do výšky a zaberajú relatívne malú plochu, sklady sa kvôli lepšej manipulácii s tovarom rozťahujú skôr do šírky. Potrebujú väčší pozemok, v dobrej lokalite a s dobrým prístupom.
Aj preto sa prerábajú staré haly, ktoré
zostali po pôvodných prevádzkach. "Kto chce na objekte zarobiť a dať ho do dlhodobého prenájmu, musí ho zmodernizovať, prípadne i zatepliť. Podnikatelia sú už v súčasnosti nároční a vyžadujú kvalitu," uzatvára Kezman.
(ab)
