Klávesové zkratky na tomto webu - rozšířené
Preskočiť hlavičku portálu
Sme.sk | S-reality (vydanie z 4. 5. 2007) | Domy a byty z dražby

Od zavedenia do nášho právneho systému pred piatimi rokmi sa

dobrovoľné dražby čoraz viac využívajú na uplatnenie záložného práva. Či už si ho

záložný veriteľ uplatňuje zo zmluvy alebo zo zákona, má k dispozícii účinný nástroj na

vymáhanie svojho práva bez toho, aby sa musel podrobiť zdĺhavému súdnemu konaniu. Dobrovoľnú dražbu

však nemusí využívať

iba veriteľ, ktorému dlžník nevyrovnal pohľadávku. S pomocou

dražby môžete efektívne a často s vysokým ziskom predať svoje nehnuteľnosti aj vy.

Najčastejšími navrhovateľmi dražieb sú záložní veritelia. Záložným veriteľom môže byť ktorákoľvek osoba, ktorá si svoju pohľadávku zabezpečí zriadením záložného práva. Medzi najväčších záložných veriteľov patria banky

a stavebné sporiteľne. Zatiaľ čo

v prípade zmluvného záložné-

ho práva vzniká záložné právo zo zmluvy, teda z dvojstranného právneho vzťahu, v prípade zákonného záložného práva vyplýva toto priamo zo zákona. Typickým príkladom je záložné právo spoločenstiev vlastníkov bytov. Rozdiel medzi zmluvným

a zákonným záložným veriteľom je teda v spôsobe vzniku záložného práva. Ďalšou skupinou navrhovateľov dražieb sú vlastníci dražených objektov.

Preč s predsudkami

Možnosť ponúknuť záujemcom vlastnú nehnuteľnosť v dražbe na Slovensku neexistovala vyše päťde-

siat rokov. S pojmom dražba si preto väčšina ľudí spája situáciu, keď veriteľ predá byt, dom alebo pozemok patriaci niekomu, kto nezaplatil dlh. Ako však hovorí predseda predstavenstva Dražobnej spoločnosti, a.s. Peter Vetrák, nie je to jediný spôsob využitia. Na Slovensku je bežné, že ak chce niekto predať byt alebo dom, zamieri do realitnej kancelárie, alebo si podá inzerát. Jeho kroky však môžu viesť aj do dražobnej spoločnosti, ktorá tiež sprostredkuje predaj nehnuteľnosti, hoci v tomto zmysle málo bežným spôsobom.

A to často za vyššiu cenu, ako by dosiahol už spomínanými, častejšie používanými spôsobmi. V dražbe si ju totiž vydraží záujemca, ktorý po-

núkne najviac.

Do dražby s vlastným

Tento spôsob sa už využíva aj

u nás, ale rozhodne v menšej miere ako dražby z pozície záložného veriteľa. Výhodou je možnosť do-

siahnuť vyššiu cenu ako v prípade osobitného jednania s jednotlivými záujemcami. Veľmi dôležitým faktorom je podľa odborníkov stanovenie vyvolávacej ceny. Tá musí byť na takej úrovni, aby prilákala čo najviac záujemcov o kúpu. Vlastník má, samozrejme, záujem na tom, aby počas verejnej licitácie cena stúpla čo najvyššie.

Dražba naviac zabezpečuje predávajúcemu i kupujúcemu maximálnu istotu. "Nemôže sa stať, že by predávajúci prišiel o vlastníctvo bez toho, aby mu bolo zaplatené. Podkladom na zápis vlastníckeho práva k ne-

hnuteľnosti je notárska zápisnica, ktorá zároveň dáva istotu kupujúcemu, že po zaplatení nadobudne

k nehnuteľnosti vlastnícke právo," zdôrazňuje predseda predstavenstva Dražobnej spoločnosti, ktorý považuje dražby z právneho hľadiska za istejšie ako iné, známe a viac využívané spôsoby. Podobnú možnosť ponúka od roku 2000 aj Česká republika, kde si občania na inštitút dražieb už zvykli a využívajú ho

v porovnaní so Slovenskom vo väčšej miere aj na predaj vlastných nehnuteľností.

Ako na to

Vedúci oddelenia dobrovoľných dražieb spoločnosti GENERAL FACTORING, a.s. Kamil Kubovich vysvetľuje: V prvom rade by mal vlastník nehnuteľnosti disponovať listom vlastníctva, použiteľným na právne úkony, nie starším ako tri mesiace. Tento musí predložiť dražobníkovi, teda dražobnej spoločnosti. Ďalej by mal navrhnúť dražobníkovi vykonanie dražby písomnou formou. Navrhovateľ dražby musí písomne vyhlásiť, že predmet dražby je možné dražiť a označiť osoby, ktoré prípadne majú predkupné právo alebo spoluvlastnícky podiel k nehnuteľnosti. Následne je vlastník povinný umožniť vykonanie obhliadky nehnuteľnosti, aby sa mohol vypracovať znalecký posudok. Po vyhlásení dražby je povinný umožniť v dvoch termínoch obhliadku nehnuteľnosti pre poten-

ciálnych záujemcov. Po vydražení predmetu dražby, ktorej priebeh osvedčí notár, musí predchádzajúci vlastník odovzdať vydražiteľovi za prítomnosti dražobníka nehnuteľnosť, o čom dražobník spíše zápisnicu.

Dražba a záložné právo

Inštitút dobrovoľnej dražby sa však v súčasnosti v najväčšej miere využíva ako nástroj výkonu záložného práva. "Najčastejšie podáva návrh na vykonanie dobrovoľnej dražby záložný veriteľ, v prípade našich klientov je to banka alebo stavebná sporiteľňa," uvádza Kubovich. Banka alebo stavebná sporiteľňa týmto spôsobom riešia napríklad nesplatené hypotekárne alebo stavebné úvery. Výhodou dražby organizovanej na návrh záložného veriteľa je pritom podľa Kubovicha rýchly predaj nehnuteľnosti za trhovú cenu, ktorá sa odvíja od dopytu a nehnuteľnosť obvykle prechádza na nového vlastníka nezaťažená. Tu je aj rozdiel v porovnaní s dražbami na návrh vlastníka, keď

pri nich nadobudne nový vlastník nehnuteľnosť aj so všetkými vec-

nými bremenami, ktoré sa k nej viažu.

Kto kupuje

nehnuteľnosti

Vo všeobecnosti sa na dražbách zúčastňujú právnické osoby i fy-

zické osoby - občania. Častými účastníkmi dražieb a následne aj kupujúcimi sú osoby, pre ktoré

je cena v dražbe zaujímavá z dôvodu ďalšieho predaja nehnuteľnosti. Na dražbách teda nakupujú nehnuteľnosti aj realitné kancelárie, keď sú presvedčené o možnosti ďalšieho zhodnotenia nehnu-

teľnosti. Základom je pravidlo - predám drahšie, ako som kúpil. Dražieb sa však zúčastňujú aj jednotlivé fyzické osoby, ktoré chcú nadobudnúť nehnuteľnosť pre seba. "V dražbe sú niekedy výhodnejšie ceny ako na trhu," konšta-

tuje Vetrák. Ako podčiarkuje Kubovich, fyzické osoby sú na dražbách zastúpené v najväčšej miere, aj keď mnohokrát nadobúdajú nehnuteľnosť pre právnické osoby, pravdepodobne z dôvodu väčšej anonymity.

Cena ako lákadlo

Pri čítaní oznámenia o dražbe každého zaujme výška vyvolávacej ceny, tzv. najnižšie podanie. Tá musí byť stanovená starostlivo

a dobrý dražobník vie, že môže byť magnetom pre potenciálnych kupujúcich a zároveň dobrým odrazovým mostíkom. V prípade, že je nižšia a atraktívna, priláka na dražbu viac záujemcov, ktorí ju nakoniec bez problémov dvihnú na trhovú úroveň. "Skutočne zaujímavé je na dražbách šikovné stanovenie vyvolávacej ceny," potvrdzuje Vetrák. Vyvolávacia cena sa odvíja od ceny nehnuteľnosti stanovenej znaleckým posudkom, ktorý sa

v prípade dražby nehnuteľnosti musí vypracovať. Znalecký posudok nesmie byť starší ako šesť mesiacov, v prípade opakovanej dražby nesmie byť starší ako jeden rok. Ohodnotenie nehnuteľnosti zaisťuje dražobník prostredníctvom súdneho znalca.

Nie vždy je však o draženú nehnuteľnosť záujem. Keď sa dražby ne-

zúčastní žiadny záujemca, dražba je neúspešná a opakuje sa. V prípade, že sa záujemcovia dostavia, ale vyvolávacia cena sa im zdá vysoká, zákon o dobrovoľných dražbách umožňuje jej zníženie. O cene však rozhoduje navrhovateľ dražby, čiže záložný veriteľ alebo vlastník nehnuteľnosti. Ten stanoví spodnú hranicu, pod ktorú dražobník nedovolí cenu znížiť a takisto ho môže informovať o svojej predstave o konečnej cene.

Okrem ceny je zaujímavá aj výška dražobnej zábezpeky, ktorú musí zložiť ešte pred uskutočnením dražby každý, kto sa chce dražby aktívne zúčastniť.

Iné možnosti

Dražbu je možné využiť aj na predaj majetku v rámci konkurzného konania. Aj v tomto prípade je susedná Česká republika pred nami a frekvencia využitia tohto nástroja je tam vyššia. "Aj na príkladoch

z ČR je vidieť, že výnosy z predaja majetku v konkurznom konaní prostredníctvom dražieb sú vyššie ako v prípade bežného predaja," hovorí Vetrák.

Dražobné spoločnosti

Zo zákona sú povinné poistiť sa, pričom minimálna výška, na ktorú sa je treba poistiť, je stanovená na úrovni 25 miliónov korún. Spoločnosti sú tak poistené proti škodám, ktoré by mohli vzniknúť

z dôvodu pochybenia dražobníka. Uvedená suma pritom pokrýva väčšinu bežných dražieb, v prípade dražby nehnuteľností s vyššou hodnotou je ju možné zvýšiť, čo dražobné spoločnosti aj robia.

Oznámenie o dražbe sa povinne registruje v Notárskom centrálnom registri dražieb (www.notar.sk). Záujemcovia sa o konaní dražby dozvedia aj z inzerátov v dennej tlači, prostredníctvom inzercie na realitných serveroch, dražobné spoločnosti využívajú na informovanie verejnosti svoje firemné internetové stránky, lokálnu televíziu i úradné tabule v obci. "V záujme zabezpečenia vyššej účasti na dražbách ich uskutočňujeme v mieste, kde sa predmet dražby nachádza," hovorí Kubovich. Obsah ponuky, ktorá ide do bežnej inzercie, si diktuje dražobník sám tak, aby bola čo naj-

atraktívnejšia - väčšinou je jej súčasťou bežný popis nehnuteľnosti, fotodokumentácia a, samozrejme, výška vyvolávacej ceny a zábezpeky.

V prípade oznámenia o dražbe povinné údaje, ktoré musia byť jeho súčasťou, stanovuje zákon o dražbách.

Každý dražobník si vypracúva dražobný poriadok. Je to vlastne jeho interný poriadok, ktorý upresňuje

a konkretizuje podmienky a náležitosti dražieb stanovené zákonom.

V prvom roku platnosti záko-

na boli navrhovatelia, ktorý-

mi boli hlavne banky, ešte veľmi opatrní, každoročne však počet dražieb rýchlo stúpal. Hodnota vydraženého majetku prostredníctvom Dra-

žobnej spoločnosti sa už blíži

k miliarde korún, v GENERAL FACTORINGU miliardu prekročila. Spoločností pôsobiacich v tejto oblasti je na Slovensku niekoľko desiatok.

Aby ste o dražbe vedeli

Tak ako iné, aj zákon o dobrovoľných dražbách má svoje nedostatky, ktoré sa prejavili až v praxi. Ministerstvo spravodlivosti SR preto pripravilo návrh novely zákona o dobrovoľných dražbách. Rezort viackrát deklaroval, že novelizáciou chce zabezpečiť jasné definovanie práv a povinností veriteľov i vlastníkov tak, aby sa nemohlo stať, že občan príde o majetok, ktorý má niekoľkonásobne vyššiu hodnotu než bola výška samotnej pohľadávky.

Podľa pripravovanej novely sa občan bude musieť dozvedieť o dražbe svojho majetku. Ide o spresnenie toho, čo sa považuje za doručenú zásielku. Doteraz totiž bola považovaná za doručenú aj zásielka

s oznámením o dražbe, ktorá bola uložená na pošte vlastníka draženej nehnuteľnosti. Tak sa stávalo, že zásielka ostala na pošte, keďže vlastník si ju nemohol, alebo nechcel prevziať. Takýmto situáciám by mala novela zabrániť.

Novela by mala eliminovať aj prípady, keď bola nehnuteľnosť vydražená výrazne pod cenu. Novinkou je skutočnosť, že vo veciach zákonného záložného práva nemôže byť najnižšie prípustné podanie (vyvolávacia cena) nižšie ako tri štvrtiny hodnoty predmetu dražby určenej znaleckým posudkom. To by malo garantovať dodržanie ceny zodpovedajúcej hodnote nehnuteľnosti. V prípade zmluvného záložného práva je pre výšku najnižšieho podania rozhodujúca suma dohodnutá na tento účel v záložnej zmluve. Samozrejme, nie každá záložná zmluva stanovuje aj výšku najnižšieho podania pre prípad konania dobrovoľnej dražby. Občan ako dlžník bude mať tiež šancu zaplatiť pred dražbou svoj dlh a odvrátiť tým dražbu. Zaplatiť bude môcť aj vtedy, keď už je dražba pripravená, to znamená doslova

v hodine dvanástej. Návrh novely sa však stretol aj s pripomienkami dražobných spoločností. "Podľa nášho názoru sa posilní právne postavenie záložcu na úkor záložného veriteľa," konštatuje Kamil Kubovich z GENERAL FACTORINGU. Peter Vetrák z Dražobnej spoločnosti verí, že do návrhu novely budú ešte zapracované ďalšie zmeny, ktoré vzišli z pripomienkového konania a ktoré vyplývajú

z konkrétnych problémov objavujúcich sa v praxi. (gab)

Text: Gabriela Fialová

piatok 4. 5. 2007
© 2007 Petit Press. Autorské práva sú vyhradené a vykonáva ich vydavateľ. Spravodajská licencia vyhradená.

Založiť diskusiu k článku

< predchádzajúci článok
nasledujúci článok >
najčítanejšie
  • 4 hodiny
  • 24h
  • 3dni
  • 7dní
  • PLATENÉ